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第五章 房地产评估 第四节 房屋建筑物评估 一、房屋建筑物评估的成本法 二、残余估价法 三、市场法 一、房屋建筑物评估的成本法 成本法是基于房屋建筑物的再建造费用为考虑，通过估算出房屋建筑物在全新状态下的重置成本，再扣除由各种损耗因素造成的贬值，最后得出房屋建筑物价格评估值的方法。 （一）房屋建筑物重置成本的估测 （二）房屋建筑物贬值的计算 重置成本的测算方法 重编预算法 预决算调整法 价格指数调整法 （二）房屋建筑物贬值的计算 贬值可分为实体性贬值和无形损耗。 1、实体性贬值率或成新率的计算 使用年限法 实际已使用年限 实体性贬值率= 实际已使用年限+尚可使用年限 打分法 （2）打分法（观察法） 成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库 例题 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝ 0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％ 在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。 例题 某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。 V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元） 2、建筑物功能性、经济性贬值的估算 功能性贬值指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费所形成的价值损失。 经济性贬值指由于房地产外界条件变化而影响了房地产效用的发挥，而造成房地产贬值。 例6-10 二、房屋建筑物评估的残余估价法 残余估价法，是房屋建筑物与其基地合并计算收益，在以收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的纯收益中，扣除归属于基地的部分，即可得到属于建筑物的收益，再将此残余的收益以建筑物的还原利率还原，即可求得建筑物的收益价格。 属于收益还原法的一种 适用：土地或建筑物的价格用其他方法不能明确把握时，如当建筑物的使用用途、强度与土地的最佳使用不尽一致时，需判断土地市值的减值幅度，用残余估价法较合适。 检验建筑物的投资额是否过大或过小。 运用要求：被估对象是可获得正常收益的资产；建筑物的使用用途、强度与土地的最佳使用不能严重背离、甚至冲突。 例6-11某建筑物地基面积为200平方米，建筑物面积为240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余估价法评估该建筑物价格。 年房租总收入＝4800×12＝57600（元） 年总费用： 房租损失准备费（以半月租金计）＝2400（元） 房产税（按年租金的12％计）＝57600×12％＝6912（元） 土地使用税（每年按每平方米2元计）＝200×2＝400（元） 管理费（按年租金3％计）＝57600×3％＝1728（元） 修缮费（按年租金4％计）＝57600×4％＝2304（元） 保险费每年＝576（元） 年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元） 年总纯收益＝57600－14320＝43280（元） 另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为： 1200×200＝240000（元） 归属于土地的年纯收益为： 240000×8％＝19200（元） 故归属于建筑物的年纯收益为： 43280－19200＝24080（元） 建筑物折旧率＝1/25×100％＝4％ 建筑物价格＝24080×｛1－[1/（1+14％）25]｝/(10%+4%) ＝165499.4（元） 建筑物每平方米价格为： 165499.4÷240＝689.58（元） 三、房屋建筑物评估的市场法 基本思路：以市场上相同或类似建筑物的交易价格作为参照，经必要调整修正来确定待估建筑物价格。 （一）市场房价对照法 （二）单位造价调整法 小结 成本法 残余估价