购房税收.pdf

XX 地方税务局发布个人住房交易相关税收政策 来源：XX晚报 近年来，随着市场经济的不断发展和完善，人民群众物 质生活水平进一步提高，个人住房交易越来越活跃。个人住 房交易关系到人民群众的切身利益，面对交 易时涉及的众 多部门和复杂的政策，老百姓难免掌握不全、不清，有时就 会跑冤枉路，费时费力。为进一步服务纳税人，促进和谐社 会建设，威海市地税局将涉及个 人住房交易的相关税收政 策进行了收集整理，分“个人住房交易税收政策”、“房产 交易的流程”、“案例分析”和“相关税收法律责任”4部 分提供给大家，以方便个人住房交易时使用。 第一部分 个人住房交易税收政策 一、个人住房买卖涉及的税费及相关政策 个人买卖住房涉及的税费有：营业税、个人所得税、土地增 值税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加和契税。 （一）营业税 营业税由卖方缴纳。依据卖房人售房收入或购销差价的 5% 计算征（免）税。国家为调控房地产市场，对个人住房交易 税收政策多次进行调整。总体而言，普通住房和非普通住房， 实行不同的税收规定。自 2010年 1月 1日起，普通住房和 非普通住房税收政策分别为： 普通住房：个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按 照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。超过 5年（含 5年）的，免征营业税。 非普通住房：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的， 全额征收营业税；超过 5年（含 5年）的，按照其销售收入 减去购买房屋价款后的差额征收营业税。 1.普通住房和非普通住房标准的划分。普通住房标准为：住 宅小区建筑容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下， 实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格 1.2倍，上 述三个条件要同时满足。否则，为非普通住房。 2. 购房时间的确定。以个人购买房屋已取得的房屋产权证 或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。房屋 产权证和契税完税证明二者所注明的时间不一致 的，按照 “孰先”的原则，确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注 明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证 注明的时间为购买房屋的时间；契税 完税证明上注明的时 间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明 的时间为购买房屋的时间。 根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时 间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照 “孰先”的原则，确定购买房屋的时间。 个 人通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方 式取得的住房对外销售的行为，也适用以上政策。其购房时 间按发生继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属 赠与行 为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住 房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证 或契税完税证明上注明的时间确定。 3.差额征税凭据的掌握标准。以售房人提供购买房屋时取得 的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证，否则不予 扣除。 （二）个人所得税 由卖方缴纳。不分普通住房和非普通住房，以其转让收入额 减除财产原值和合理费用后的余额为应税所得，按照“财产 转 让所得”项目，适用 20%的税率计算缴纳个人所得税。对 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房 屋原值和应纳税额，以及计算出的房屋原值明 显偏高的， 可由主管税务机关按纳税人住房转让收入的 1%核定应纳个 人所得税额。 个人转让自用达 5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得 的所 得，暂免征个人所得税。另外，个人出售自有住房并 准备在1年内重新购房的，要先向税务机关按转让所得计算 缴纳纳税保证金。然后视情况征（免）个人所得税。 即： 重新购房金额大于或等于原住房销售额的，退还全部纳税保 证金，免征个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按 所占比例退还纳税保证金，就其余额征收 个人所得税。 （三）土地增值税 不分普通住房和非普通住房，对个人销售住房暂免征收土地 增值税。 （四）印花税 不分普通住房和非普通住房，对个人销售或购买住房暂免征 收印花税。 （五）城建税、教育费附加及地方教育附加 由卖方缴纳，随营业税附征。城建税按缴纳营业税的 7%计算 征收；教育费附加按缴纳营业税的 3%计算征收，地方教育附 加按缴纳营业税的 1%计算征收。若免征营业税，相应的城建 税、教育费附加、地方教育附加免征。 （六）契税 由 买