九江市房地产市场调查报告.doc

前 言 放飞梦想、点燃激情的大学生活在忙碌的不知所措中结束了，懵懵懂懂、恍恍惚惚地就到了九江的一家房地产评估公司实习，我们是大二下学期结束后过来的，刚到这里什么都不懂，只对九江这个名字有所了解，如果要向人介绍出个所以然来，还真是丈二和尚——摸不着头脑，就更不要说做估价报告了，虽然我们在平时的学习过程中做过估价报告，但真的要上手，还真不是一件简单的事。 我们到这的第一步就是了解九江市的各路公交路线、熟悉地形，然后就是踩盘、做市调，了解整个九江的房地产结构、价格和大大小小的楼盘分布情况。只要有人的地方就会有交易，任何交易都离不开市场，房地产行业也一样，房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性 由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。【区域位置】九江市位于江西省北部，地处赣、鄂、湘、皖四省交界处的长江中下游南岸。地理坐标为北纬28°47′～30°06′，东经113°57′～116°53′。东与鄱阳县和安徽省东至县毗邻；南与新建、安义、靖安、奉新和铜鼓五县相连；西与湖南省平江县和湖北省崇阳、通城、通山、阳新四县交界；北濒长江，与湖北武穴市、黄梅县及安徽省宿松、望江两县隔江相望。是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，江西省唯一的沿江对外开放和外贸港口城市，重要的工业、商贸城市、著名的旅游城市、中国魅力城市。全境东西长270千米，南北袤140千米，总面积18823平方千米，占江西省总面积的11.3%。其中，修水县面积4503.72平方千米，是全省陆地面积最大的县。【地势地貌】九江地貌较为复杂，地形变化大，地势东西高，中间低，南部略高，向北倾斜，平均海拔20米。境内山地丘陵、平原皆备。俗称“六山二水分半田，半分道路和庄园。”中部为鄱阳湖平原，水网交错；西部为丘陵、山区，层峦起伏；九岭、幕阜两大山脉，分立西部南北两侧，延绵耸翠。武宁县境内的九岭山九岭尖海拔1794米，为九江之巅。长江自西向东流经北沿，在九江境内长度143千米，流域面积3940平方千米。 【土地资源】2005年年末，九江市各类土地规模为：农用地公顷（其中耕地公顷，园地26528公顷，林地公顷，牧草地597公顷，其他农用地公顷）。建设用地公顷（其中居民点及独立工矿用地公顷，交通运输用地6292公顷，水利设施用地42968公顷）未利用地公顷。九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“九省通衢”的战略地位，现代水陆空交通网络四通八达。铁路：至武汉),合九(至合肥)2008年7月通车的铜九(至铜陵),景九(至九江)等五条线路在九江交汇公路：北京—珠海),316(福州—兰州)国道，福银高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速）,大广高速（武吉高速，途经武宁，修水两县），永修至武宁高速（在建），澎泽至湖口高速（在建），市内已基本实现县县通高速,乡乡通油路民航：九江机场正在积极运作水运：内河航道里程762公里,共有各类港口及专用码头144个,年吞吐能力3000万吨,九江港是最高年客运量500万人次,最高货物吞吐量2000万吨,分别居长江各港口的第二位和第四位。 九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点，区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。九江是一座历史悠久的文化名城。自秦代立郡以来，至今已有2200多年的历史。九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，他们给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。九江现有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。2001年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入《世界遗产名录》，年被评为“2008中国十大特色休闲城市”。 财政收入显著提高：2010年完成财政收入5.02亿元，净增1.2亿元，比上年增长31.4％，超计划3.7%，其中地方财政收入3.27亿元，比上年增长28.1%，超计划9.2%。财政收入占生产总值的比重为11.2%，比上年提高了1个百分点；税收收入占财政收入的比重为87.9%，比上年提高1.9个百分点。 人民生活持续改善：农民人均纯收入5656元，增加514元，比上年增长10％，职工年平均工资收入22460元，比上年增长14.8％，社会消费品零售总额13.5亿元，比上年增长23.9％。 下面是2006年到2010年九江市城镇居