关于我国房地产信托融资研究.doc

关于我国房地产信托融资的研究 引 言 1 第一章 研究我国房地产企业信托融资问题的必要性 4 第一节 我国房地产企业的传统融资方式 4 第二节 金融政策对我国房地产信托融资的影响 6 第三节 发展我国房地产信托融资的深远意义 8 第二章 关于房地产信托融资的理论研究．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9 第一节 房地产及房地产企业的资金运作．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 9 第二节 房地产信托的概念、分类及特点 11 第三节 美德日等发达国家房地产信托对我国的启示 14 第三章 发展我国房地产信托融资的优势障碍及对策研究 17 第一节 发展我国房地产信托融资的优势 17 第二节 发展我国房地产信托融资的障碍 20 第三节 发展我国房地产信托的对策分析 23 第四章 房地产信托融资在我国的运作状况及发展方向 28 第一节 我国房地产信托融资的现实运作模式 28 第二节 对我国房地产信托模式的分析评价 33 第三节 我国房地产信托融资的发展方向．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．35 结束语．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 40　 参考文献 41 后 记．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．43 关于我国房地产信托融资的研究 　引 言 一、选题背景 全国工商联房地产商会一份研究报告，年房地产企业开发投资达亿元，同比增长％，比年增长个百分点，低于同期城镇固定资产投资个百分点，占城镇固定资产投资比重下降个百分点。2000年全国完成房地产投资只有5000亿元，而年则达到2万亿元，投资增长了3倍。加之房地产开发周期长，资金周转率慢。如果按0.2的周转率，房地产开发实际需要资金10万亿。2005年9月银监会下发 “212号文”导致2005年l0月份全国房地产信托产品发行规模的大滑坡。但“212号文”对房地产信托的影响只维持了一个月，强大的市场需求和利益追逐的创新冲动使信托业挑战“212号文”的限制，在追求利益最大化的博弈中不断探索。在抵押式贷款和财产信托转让受益权式的融资通道受到限制的情况下，以夹层融资、股权融资和债权融资为代表的地产创新手法纷纷展现。在本文笔者针对房地产信托发展可能遇到的障碍提出了一些有价值的意见和建议。 三、主要贡献 目前，我国学者对房地产信托的研究主要是从金融市场出发，站在信托投资机构或中小投资者的角度对该领域的相关问题进行了理论探索，而从房地产企业融资的视角对房地产信托业务进行研究的并不多见。而且，在这方面进行的分析和研究很少深入涉及到各种融资模式的现实运作状况和未来的创新方向。因此，立足房地产企业，结合财务、金融、法律等方面对房地产信托融资业务进行了理论与实际相结合的系统研究，不能不说是一项颇有意义的工作。本文的贡献之处主要有以下几点： 1、从房地产企业融资的视角来研究房地产信托； 2、从房地产信托融资的现实运作状况出发，对目前房地产信托融资的典型模式作了较为系统的分析和比较，并辅以案例说明了其在实际中的运用； 3、在房地产信托融资现状分析的基础上，提出了房地产信托业务发展可能遇到的诸多障碍，并借鉴国外先进的经验，从外部环境的改善和信托公司自身的优化等方面提出了相应对策，并为我国房地产信托的发展提出了方向性的建议。 四、本文结构　 本文从我国房地产企业传统的融资渠道入手，分析了目前房地产企业融资渠道中存在的种种问题，也较为详细地分析了不断变化的金融政策对我国房地产企业信托融资的影响，引发了对我国发展房地产信托研究的深远意义；然后，阐释了房地产信托融资的一般理论以及美德日等发达国家的房地产信托对我国的启示；接着分析了在我国开展房地产信托融资的优势和障碍，并有针对性地提出了相应的对策建议；最后，重点介绍了我国房地产信托融资的典型模式和未来发展趋向。 全文共分为四章： 第一章 探讨了进行房地产企业信托融资问题研究的必要性。本章主要从我国房地产企业传统融资渠道的缺陷、变化的金融政策对房地产企业融资的影响、发展房地产信托融资的深远意义三个方面进行了阐述，指出在目前房地产企业融资渠道急待拓宽的形式下，信托以其独具的制度优势，宽广的创新空间，巨大的灵活性，可以在不同层次、不同品味上为房地产企业服务，从而有望成为房地产企业融资的又一支生力军。 第二章 阐述了房地产信托融资的一般理论。本章首先介绍了房地产的概念及特征，指出正是房地产的物质性和经济性两方面的特征，使得房地产企业资金运作具有不同于一般商品生产和流通行业的特点；其次简单