对南堡区房地产纳税筹划问题情况的调查分析.doc

河北广播电视大学社会实践考核表 实践课题 对 姓 名 教育层次 　开放教育本科 　 学 号 分 校 唐山电大 专 业 金 融 教学点 唐海电大 指导教师 日 期 年 月 河北广播电视大学学生社会实践考核表 实践单位（基地） 实践活动时间 实践课题 2009年8月---9月 对南堡区房地产纳税筹划问题情况的调查分析 指 导 教 师 情 况 姓名 工作单位 学历 专业 专业技术职务 社会实践报告（由学生填写）： 目 录 一、房地产开发企业纳税现状------------------------------------2 二、房地产行业纳税筹划的必要性------------------------------------------2 三、房地产行业纳税筹划的可行性------------------------------------------2 四、税负分析------------------------------------------------------------3 （一）、营业税税负分析房地产公司土地增值税税负分析房地产公司企业所得税税负分析销售与装修分开，分散经营收入?对一、我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。税收大环境的变好，为税收优惠政策完全落到实处、为纳税筹划提供了条件和可能。从90年代后期到本世纪初，房地产业得到迅猛发展。纵观房地产行业的发展情况，其外部环境主要有以下几个特点:国家宏观调控政策以“稳定中求发展”为主导自2003年到2006年，国家相继出台了系列的宏观调控政策，包括“8.31”大限、银行信贷收缩和房屋销售司法解释、“国六条”及“国八条”，以规范房地产业的投资。随着产业政策发生变化和行业发展更趋理性，行业内有实力者将脱颖而出并迅速提高市场占有率。而对于那些规模较小，资质不全的企业，将会面临更大的生存压力。行业内部竞争日趋公平和激烈随着我国加入WTO后与房地产业相关的关税降低，从而使海外资金和发展商进入大陆房地产业的成本降低，获利空间增大，必将形成外资、外商进入中国房地产市场的高潮，导致中国房地产市场的全球化竞争格局，加速房地产业走向集中化。行业发展向注重打造核心竞争力转变作为房地产开发企业来说，其核心竞争力与其他企业有所不同，它包括房地产开发的策划能力，融资能力，营销能力和引进、应用、开发高新技术的能力。其中十分重要的内容之就是纳税筹划。1、房地产行业投资快速增长，竞争加剧，行业利润呈现下降趋势，这就使得纳税筹划的空间增大。2、房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例大　3、房地产业涉及的税种多1、国家提倡纳税筹划纳税筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，有利于提高纳税人的纳税意识；有利于增加国家的税收收入；有利于降低征税和纳税成本；有利于提高企业的经营管理水平；有利于优化企业产业和产品结构。2、我国的税收大环境越来越好除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获得的净利润的重要因素。据国家建设部房地产业司的资料分析，税收占商品房房价的比重约为10.96%左右，值得研究。我国现行税法体系是在宪法精神的指引下，直接由各单行税法及相关征收管理法律、法规构成。其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前由22个税种构成，房地产开发企业涉及到其中9种，占到了40.91%可筹划空间很大。营业税税负分析营业税税负情况营业税提供应税劳务而由于应税劳务不同，其所适用的税率也不同，对于房地产企业而言主要的营业税计税劳务应该是建设、装饰、修缮、销售不动产、技术转让等，而几种应税行为适用税率不同，建设、装饰、修缮行为适用3%的营业税税率销售不动产、技术转让适用5%的税率。营业税税负偏重原因分析通过对房地产公司具体业务的研究，总结出房地产公司营业税税负偏重的原因主要有以下几点:房地产公司对“其它业务收入”的核算方法不准确造成了低税率业务误用高税率，增加税收负担。房地产公司将所有除工程建设收入外的所有收入，比如工程技术服务收入、分包收入、租赁收入等全部计入“其它业务收入”科目，且不分别核算每项收入的确认时间和相关费用。这样方面会造成企业取得的这些非主营业务收入、