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/ 谨呈：深圳市XX星光名庭房地产有限公司 XX-星光名庭价格策略报告 HYPERLINK /soft/Search.asp?Field=TitleClassID=keyword=世联 世联地产XX星光名庭项目组 目 录 第一章 市场形势及销售策略 第二章 实收均价的确定 第三章 项目内部调差 第四章?????? 实收均价试算区段分析 第五章?????? 付款方式与平均折扣 第六章?????? 推售方案 补充： 第七章?????? 近期系列活动安排 附件 第一章 市场形势及销售策略 ——价格策略确定的前提 一、市场形势 （一）星光卡情况 ???????? 至2002年9月29日，项目累计销售星光卡738张，预计在10月底选房时可以达到800张左右。按照10%左右的成交率，成交在80套左右。 ???????? 目前星光卡客户的意向集中在二房和小三房，累计发卡738张：需求（245）的有19位，占总量3%,（187）的有59位，占总量8%,（140-150）的有129位，占总量17%, 需求三房（110-120）的有326位，占总量44%, 需求二房（73-76）的有205位, 占总量28%。 ???????? 客户意向集中在C、B、A三栋，意向户型最多的为C3(113.23 M2)、C1(76.95M2)、B1( ???????? E、F栋房号共246套，但意向客户只有169位，远未达到我方的期望值，因此E、F栋推出时应持谨慎态度。 ???????? A、B、C栋意向客户的数量已超过其自身的套数，A、B、C栋是实现项目价值的突破点。 XX星光名庭客户意向单位 A栋 A1(324.08M2)—0 A2(324.08M2) —0 A3(72.68M2) A5(147.06M2)——6位 A6(147.03M2) A7(72.68M2) ——30位 A8(245.09M2) A9(245.07M2) ——10位 A10(780.20M2) 意向客户合计109位 B栋 B1(118.89M2)——102位 B2(148.24M2) B3(186.43M2) —— 意向客户合计139位 C栋 C1(76.95M2) ——110位 C2 (77.06M2) C3(113.23M2)——111位 C4(110.53M2) 意向客户合计246位 D栋 D1(116.30M2)——28位 D2(117.54M2) D3(146.52M2)—— 意向客户合计28位 E栋 E1(187.64M2) ——1位 E2 (76.73M2) E3(76.73M2)——0 E5(141.38M2) 意向客户合计30位 F1栋 F1(147.55M2)——42位 F2 (114.54M2) F3(150.41M2) —— 意向客户合计74位 F2栋 F5(144.60M2) ——41位 F6(147.43M2) F7(187.83M2) —— 意向客户合计65位 注：统计时间2002年9月 （二）竞争态势 主要参考楼盘对比表 比较项目 嘉宝田花园 沁芳名苑 星河·国际 天健世纪花园 黄埔雅苑三期 城中雅苑 雅颂居 定位 都市名门望族 罗湖·城市公园里的山水名宅 CBD国际生活领域 中心·生活·家 中心区优势住宅 CBD生态型高档住宅 21世纪文化森林 周边景观 洪湖公园 罗湖商圈城市景观 城市公园 翠竹公园等 购物公园 莲花山、市民中心等 莲花山、GOLF等 GOLF 莲花山、市民广场 自有配套 会所，室内外泳池，小型高尔夫练习场 会所 童子军训练营、黑白鞋会所、波特曼广场、国际共享街区 会所、小学、2个篮球场、1个网球场、1个羽毛球场 私立幼儿园、小学、中学、会所、网球场、游泳池 丰富空间的地面园林、会所 会所，内容尚未完全确定 容积率 4.91 4.14 4.5 2.8 2.8 2.8 2.8 规模 约2000套 高层650套（在售344套） 297套 920套 770套 800套 947套 536套 入伙日期 2003.12 2003.7.28 2003.12.31 2004年 2003.9.7 2004 2004.12 销售时间 2001.11 高层2002.9 2002.8.18 2002.10.26 2002.9.15 2002.5.1 2003 2002.11-12 价表折实均价 8000（高层） 9200（目前） 8614（高层） 9100 8340 10000（自称） 促销措施 HY