中国别墅市场研究.docVIP

中国别墅市场报告-北京篇 现状 ??? 受中国加入世贸组织和北京2008年奥运会的推动，北京近年来别墅开发趋热。另外，北京高收入群体不断扩大，二次置业者增加，市场对别墅的需求大幅增长。尤其是在经历过2003年的“非典”之后，低密度住宅受到市场的广泛关注，也对别墅市场产生了强有力的推动力。 ??? 另一个原因是别墅用地受到政策的限制后，市场供应量没有完全释放，政策限制对市场价格具有拉升作用。 ??? 从目前的市场状况来看，经济型别墅最受市场欢迎。从未来发展区域看，西部别墅的开发市场被看高一线。业内人士估计，随着北京与外地接触更趋频繁，未来别墅的租赁市场将成为别墅市场焦点，吸引更多的外籍人士进入别墅投资市场。 ??? 从价格分布来看，原来北京市场上供应的别墅总价差异并不明显，但现阶段别墅供应总价已经开始呈现两极分化的状态：100万元—500万元价格段的产品现在已开始崭露头角。总价千万以上的别墅产品凭借其优越的自然环境资源和国际化的产品制作，占据了高端市场的重要地位；中间价位的别墅由于目标客户不明显，现阶段市场供应量较少。 ??? 问题 ??? 在北京别墅市场供需两旺的局势下，别墅市场正在悄然发生变化，市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征已经改变了。与此同时，别墅市场的问题也日益暴露。 ??? 一是，从市场现状来看，有的别墅热销，有的别墅空置，这说明市场的供给和需求存在不对位的现象；二是，由于别墅市场的行业利润率高，门槛比较低，导致开发商进入这个市场的数量较多，使整个市场的开发量较大；三是，市场供应结构不合理。中高档别墅的比例过高，达到了50%以上，豪宅比例更高，容易产生泡沫。有资料显示，目前，价格在80万到200万元的经济型别墅最受市场欢迎。而户型偏大、总价偏高的别墅卖得不太好。低总价、小户型的别墅一直处于畅销状态；四是，别墅产品存在名不副实的现象。在北京，别墅最为稀缺的元素是山和水，尤其是水。现在很多项目自称水景别墅，但是并没有真水，有的只是挖几条沟而已。而号称绿化率高的别墅，就是种一些草坪，移植一些树木；五是，北京的别墅严重缺乏民族特性，大部分别墅在风格上克隆的是北美或欧洲的风格。目前北京市场上的别墅多是北美风格、欧式风格，这在别墅市场发展的初级阶段，迎合了外国居住者和有海外生活背景人士的需求。但是随着别墅市场消费群体的扩大和异化，越来越多的本土消费者加入到这个市场，别墅的开发商应该注重产品本身的文化特色、民族特色、传统特色。另外，一项别墅消费取向调查资料显示，在别墅准消费者中，40%的人喜爱北美的风格，21%的人喜爱中式风格，19%的人喜爱法式风格。这说明，目前市场上占据垄断地位的北美风格或者欧式风格的建筑形态并不能满足消费者的多样化需求，尤其是还有21%的人喜爱中式风格，这部分的市场比较空白；六是，随着经济型别墅的进入，别墅本身的纯粹性、高端品质会发生异化，这对于别墅市场的整体发展也许并不见得是一件好事。美国龙安建筑规划设计顾问有限公司行政总裁，建设部别墅法规起草人饶及人认为，精品别墅在房产市场引领时尚是必然之势，其自然环境、建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代，其间渗透的生活理念、居住品位、文化内涵、建筑精神将不仅仅是建筑的发展，更是社会与经济的发展。而经济型别墅大受市场欢迎，有可能动摇精品别墅的价值体系。 ????????????? ??? 趋势 ??? 随着北京别墅规划设计水平的不断提高，且价格增幅不大，北京别墅的性价比将显著提升，高档别墅的品质和个性化程度也将有较大提高。北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总监徐成峰先生认为，北京别墅项目尤其是近期新开盘的项目，其未来整体品质的特点为： ??? 一是山水与环境资源日益优越。近期新盘大多集中在有升值潜力或市场认知度较高的地区，区域位置已经成为决定其品质与前途的关键因素，顺义、昌平凭借优越的交通环境、良好的自然山水环境以及丰富的可借鉴资源（如文教资源和风景名胜等），依然是开发热点区域。 ??? 二是社区内部环境质量与景观质量不断提高。另外，随着生活水平和品位的不断提高，消费者对建筑之间的间距，对建筑密度的要求，特别是保护住户私密性方面的要求越来越高，所以近期高档别墅项目均呈现出向大户型、大花园、低容积率的方向发展的趋势。中低档别墅由于价格限制，不可能达到高档项目的品质，但也通过增加社区内绿化率、建设高档次的园林景观以及优化别墅项目规划形态等措施以满足业主对私密性越来越高的要求。 ??? 三是户外景观与室内装修风格日趋统一。随着国人追求居住环境档次的观念深入，人们生活水平的提高，户外的生活，包括在别墅私家花园内和在整个小区内的户外活动，已经成为别墅业主生活的重要部分。而且以“更健康，更接近自然，有更多户外活动”为特点的生活方式也日益深入人心。因此，庭院作为别墅生