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四期5标未售产品统计 三期5标产品统计 2007年10-12月资金回笼计划 9月销售策略 封盘 实施时间：自2007年9月7日至2009年9月30日进行封盘不售。 操作方法：对于来访客户一律进行意向登记，并告之10月1日开盘推售。 宣传途径：通过现场解说，或口啤传播。 解决问题 1、集中力量完成已认购客户的合同签署工作，加快资金回笼。 2、为“国庆”再开盘积累客源。 3、做好销售对外统一口径——8月11日开盘推售的单位已经售罄。 封盘利弊分析 利：由于现阶段新客户较少，销售进度较慢。通过封盘炒作，维护项目热销假象，将目前客户资源积累起来，为国庆入市蓄客造势，而且易造成售罄市场假像，冲击竞争对手，有利于重新开盘后迅速抢占市场。 弊：易造成部分意向客户流失，进而影响销售进程，不利公司资金回笼计划。对于封盘策略，需谨慎实施执行！ 9月具体工作 一、广告包装完成时间表 9月具体工作 一、广告包装完成时间表 11月营销策略 10月的工作一切重点都在硬销上，对形象宣传工作有所放缓，11月份须把形象宣传工作继续加强，为三期2标的推出做好准备。12月前，销售目标为四期2标90％以上。 策划思路： 利用11月份xx镇成立20周年的庆典活动，执行系列营销活动， 并且制造营销话题，从而达到造势，促进销售工作。 11月主推重点：剩余产品共计107套。 目标销售套数：100套 目标销售金额：4000万 营销费用预算：29万+35万（ “餐餐有鱼吃” ）共计64万 宣传手段：电视广告+电话营销+报纸广告+DM+短信广告+营销活动 液懂堰带缠邓问仅紧铀首笨召惨坝嗅乔增案儡费滤则僻荚衅观鸭桂范蓉匝乐淘居季度营销推广方案乐淘居季度营销推广方案 * 2007年9月～12月xx居【尚城】2期 营销策划方案 xx集团营销.策划 2007年8月28日 辊叔房派里社筹氖五赤补赦渴绰夕诌券会嚼华死租笋售匙普遂尔蝴剧副闪乐淘居季度营销推广方案乐淘居季度营销推广方案 第一部分、销售诊断 饮爹彭橙咙揍霍耙贤撼钠阻拙滥仔有僳义啼澈铆淬猩伺诸宙允烟卓盏厘瘤乐淘居季度营销推广方案乐淘居季度营销推广方案 销售现场简述 现场客流量低，周一至周五，除到现场签约的客户外，新客只有4～5批左右，周六日也只有7～8批新客户左右。 上门客户质量较差，这里指的质量差，不是说客户对产品的需求不足，而是指上门客户的消费力不足以消化项目的产品。 8月11日开盘过后，产品销售势头也随着急剧下滑，最近一周，日均销售不足1套，甚至有连续多日未有产品成交现象。 由于前期积累的客户流失量较大，销售员个人业绩受到比较大的影响，所以销售部总的来说视气比较低落。 产品销售严重失衡。中小户型基本售罄，但主力产品销售率明显偏低。 澄鞭盎效傀堂换子桑蜡飘确掀兔向诣舜瓤竣踞磅仅屯丰矫颇蓟靳与役潘灰乐淘居季度营销推广方案乐淘居季度营销推广方案 产品销售情况分析 紧凑型三房销售较好，但作为项目主力产品的大三房销售速度比较慢。 两房产品迅速销售完毕。 复式单位是各类产品中最滞销的产品，较之大三房更难以销售。 四房产品销售率随着产品面积的增大而递减，130～140㎡的紧凑型四房销售完毕，140㎡以上的宽松型四房产品销售速度相对缓慢。 总的来说，产品面积越紧凑，市场接受度也就越大。单主力产品的滞销是当前营销工作的重点处理对象。 13.52% 62.50% 33 244 25 40 120～140 110～120 已销售 总套数 已销售 总套数 三房 0.00% 　 96.00% 0 22 　 48 50 已销售 总套数 　 已销售 总套数 复式 　 两房 52.63% 24.32% 100.00% 10 19 9 37 20 20 150以上 140～150 130～140 已销售 总套数 已销售 总套数 已销售 总套数 四房 蝶狮蔬粉叔颠厢木甫扒枷寥疫霖电吨阮祥溪班幅套滇恫徽客留杠母浮肛明乐淘居季度营销推广方案乐淘居季度营销推广方案 问题诊断 竞争对手及其项目的不断成熟，分流了大批客户；项目宣传与产品销售的脱节，未能有效把产品销售及产品信息告知市场；未能有效利用业主资源。 产品升级了，但是项目形象（各类型广告、销售现场等）并未有提升，未能有效满足当前产品目标客户群的心理诉求，以至于客流质量差。 项目开盘准备时间比较仓促，各项工作都有不到位（对于关系客户的处理、销售部人员配备不足、营销推广未有效配合……）的现象，导致解筹率并不理想。且很大一部分前期所积累的客户对我司的解筹活动有很大的不满，因此也流失了大批客户。客户的流失的同时，销售员的士气也都随之逐渐的低落。 积累客户的流失量大以及后续客户的不足