美国房地产周期波动规律及其启示-浙江大学房地产研究中心.PDF

房地产开发 China Real Estate 美国房地产周期波动规律及其启示 贾生华 窦军生 浙江大学房地产研究中心 一、美国房地产市场周期波动的基本规律 二、美国房地产市场周期波动的主要诱因 目前，人们对房地产周期的衡量指标主要有 由表3可知，美国房地产市场周期波动中下 单指标法、扩散指数法（DI）和合成指数法（CI）三行走势的出现主要受宏观经济形势和重大历史 种方法。鉴于简单易行、研究成果重复利用性好、 事件的影响。在20世纪50年代之后出现的6次 横向可比性强的优点，我们采用单指标法。 下行走势中，有3次是由突发历史事件（1974年 考虑到数据的可获得性，我们在对美国房地 中东石油危机、1986年国际石油市场震荡和 产业整体走势进行分析时主要借鉴美国学者对 1987年纽约股市“黑色星期一”、2001年“9.11” 美国土地价格和房屋建筑周期的已有分析结果 事件）及其引致的严峻宏观经济形势所导致，1 （见表1），并引入美国联邦住房企业监督办公室 次是由严峻宏观经济形势（1980年的高通胀、高 （Office of Federal Housin失业率）g 、Enterprise从紧的货币政策和消极的财政政策共 Oversight）编制的美国近30年来的住房价格指同引起，另外2次则分别是由悲观的宏观经济形 数（见图1）和美国1968年1月至2009年1月势和从紧的货币政策所引起。 的私有住房开工量（见图2）两个指标作为辅助 在20世纪50年代之后出现的6次上行走 印证。 势中，有3次主要是由从宽的货币政策和积极的 通过上面的分析可以发现，美国房地产市场 财政政策所导致，另有2次主要是由从宽的货币 的大周期波长一般在18年左右，并且扩张期与 政策所引起，另外1次上行走势则主要是由二战 收缩期相当。有一次例外，那就是第7个长周期 后的经济复苏所带动。可见，房地产市场的复苏 的波长为48年。仔细分析便会发现，这主要是因 主要是因国家宏观调控（货币政策、财政政策和 为1942年美国参与二次世界大战后，成千上万计划法规等）而引致。 的适龄青年因服役离开本土，推迟婚姻和组建家 三、对我国房地产开发企业投资决策的启示 庭，大大降低了正常的住房需求。 通过上述分析，我们认为，房地产开发企业 此外，通过对相关研究文献的梳理和归纳， 应该坚持如下四条基本原则，预判市场周期走 以及对1968年以来美国年度私有住房的竣工量势，进而制定相匹配的投资策略。 和1976年以来美国住房价格指数变动率两个指 1.把握宏观经济基本走势———先势而动 标的波动规律进行分析，我们还发现，美国房地 房地产市场的周期变化趋势与GDP增长率 产市场波动的大周期中通常会伴随5年左右的 变化趋势高度相关，只是稍有时间上的滞后。从 小周期。具体见表2。 图3可以直观地看出，1976年至2008年间美国 2010.3 总第351 期 39 房地产开发 China Real Estate 表1：1818- 2008 年美国9 个房地产长周期 表2 ：1916- 1982 年间美国房地产市场的5 个典型短 土地价格 房屋建筑 周期 周期 高峰年 周期长度 高峰年 周期长度 短周期 周期波动 周期长 度（年） ——— 1818 —