论抵押财产的转让-北京大学期刊网.PDF

中外法学 PekingUniversityLawJournal Vo1．26，No．5(2014)PP．1374～1399 论抵押财产的转让 “重庆索特盐化股份有限公司 与重庆新万基房地产开发有限公司 土地使用权转让合 同纠纷案评释 程 啸 摘 要 对于抵押财产转让的规定 ，《物权法》与 《担保法》及其 司法解释在立法 目的与具 体 内容上均存在很大的区别。最高人 民法院在 “重庆 索特盐化股份有 限公司与重庆新万基房 地产开发有限公司土地使用权转让合 同纠纷案”中同时适用 《物权法》第 191条、《担保法》第 49 条及其司法解释的规定是错误 的，该案仅可适用 《担保法》及其 司法解释 的规定。理解 《物权 法》第 191条第 1款时，应区分采取登记生效要件主义和登记对抗要件主义这两类不同的抵押 权。在抵押人违反该条第 2款，即未经过抵押权人同意转让抵押财产时，抵押财产转让合同也 是有效的，至于无效说、效力待定说和 区分说等观点都不妥 当。 《物权法》第 l91条所确立的抵 押财产转让规则符合我国现行法律体系和社会生活的实际情况。 关 键 词 抵押权 抵押财产 转让 追及效力 物权法 一 、 事实概要与判决要 旨¨ (一)事实概要 被上诉人 (原审原告、反诉被告)重庆索特盐化股份有 限公司(以下简称 “索特公司”)在重 * 清华大学法学 院副教授。 [1] 详细案情与判决要 旨参见，“重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地 使用权转让合 同纠纷案 ”，最高人民法院(2008)民一终字第 122号 民事判决书，《中华人 民共和 国最高人 民法 院公报})2009年第 4期 。 论抵押财产 的转让 庆市万州区观音岩 1号拥有 四块商服用地使用权 ，并将上述土地抵押给相关银行用于贷款担 保 ，抵押期限 自2005年至 2011年。2005年 12月 1H，上诉人 (原审被告 、反诉原告)重庆新 万基房地产开发有限公司(以下简称新万基公司)与索特公司签订 了 《金三峡花园联合开发协 议 》(以下简称 《联合开发协议》)，在上述土地上联合开发金三峡花园。该协议约定 ：①索特公 司现 已将上述土地抵押给某银行融资贷款 ，同意在约定时间内将该土地的抵押权解除，并保证 不存在其他权利瑕疵 ；②以新万基公司出资 、索特公司出土地使用权 ，共同投资、共享利润的方 式 ，共同进行房地产开发 。2005年 12月 1H，新万基公司与索特公司又签订 了 《联合开发协 议之补充协议 (一)》(以下简称 《补充协议》)。2007年 l2月 20日索特公司以新万基公司并未 按照合同约定履行相应义务为由，向法院起诉 ，要求解 除双方签订 的 《联合开发协议》及 《补充 协议》。同时，请求判令新万基公司支付违约金 1000万元 。新万基公司提起反诉 ，请求法 院 判令索特公司承担违约责任 ，支付违约金 6000万元。 (二 )判决要 旨 1．一审判决要 旨 重庆市高级人民法 院经审理认为 ：首先 ，双方 当事人之间法律关系实质上是土地使用权转 让 ，即索特公司是土地使用权转让人 ，新万基公司是受让人 。其次 ，当事人之间的土地使用权 转让行为违反了 《担保法 》第 49条第 1款——即索特公司在转让抵押财产 时未通知抵押权 人——而归于无效。此外 ，由于新万基公司受让 的标 的物上存在抵押权 ，根据最高人 民法院 《关于适用 (中华人民共和国担保法 若干问题 的解释》(以下简称 《担保法解释 》)第 67条第 1 款 ，新万基公司可以通过行使涤除权消灭该抵押权 ，从而对转让行为的效力予以补正 。但新万 基公司并未行使涤除权 ，该转让行为的效力未能得到补正 。故此 ，《联合开发协议》及 《补充协 议》属于无效合 同，索特公司与新万基公司要求对方支付违约金的请求均不能成立 。最后 ，本 案合同无效是因为抵押人未将土地转让的情况通知抵押权人 ，系索特公司单方 的过错导致 了 合同无效 ，对新万基公司因此遭受 的损