南昌帝景湾洋城项目营销调研报告-73PPT.ppt

帝景湾洋城营销调研报告 由：大城创行机构【上海南昌】 日期：2009年06月21日 项目分析：项目本身因数分析，从客观销售抗性角度提出问题 市场分析：从市场竞争角度强化产品 客群分析：从需求角度强化产品，拉动周边需求 案例分析：从成功案例角度强化产品 第一部分：项目营销分析 营销目标分析 本案项目分析 本案营销分析 本案项目分析 区位分析 经济技术指标 产品价值点 片区的认知性 规划分析 园林景观分析 产品分析 规划分析 项目总占地面积260余亩，总建筑面积21万平方米。总共有181单元建筑组成，住宅类型以多层（6层）和别墅为主，住宅总户数为1414户，项目建筑全部采用全框架异型柱结构。设计空间合理，户型卓越，布局完美统一，采光通风极佳，南北通透，私密性与开放性达到至高和谐，不同方位尽可众览园林美景，尊享欧陆风情，体验简约经典。 内部配套：600m步行商业街，2400㎡大型超市，2118㎡的小区会所，内设咖啡厅、酒吧、茶座、健身房、女子美容沙龙 和双语幼儿园。 园林景观分析 由世界鼎名的澳大利亚柏涛园林景观大师规划设计的风情主题园林，荣获了2003年全国人居最佳景观设计大奖，每一处都洋溢着浓郁的异域风情。 产品分析 本案营销分析 已往营销业绩 已购客户分析 已入住客户分析 未购客户分析 系列访谈：营销人员访谈、物管访谈、行业访谈 营销面临问题 已购客户分析 本次主要针对已成交的330组客户进行分析:分析方面有客户年龄、客户区域、成交面积、成交均价和成交总价这五个方面。 已购客户分析 从区域上看：购买客户以市中心（含东湖、西湖）为主，比例高达67%，其次是外地客户（包括省内和省外），比例为12%，而同等地位区域内的购买客户只有9%（含湾里区），可见周边需求拉动不够有效。 从面积上看：82-99平米的两房是主要需求，比例高达54%，而120-130平米的三房购买只有20%，可见，购买者作为第一居所的较少，主要为第二居所或投资。 已购客户分析 从成交单价上看：成交率最高的单价为1400-1600元/平米，其次是1600-1800元/平米，可见，单价1800元以下的接受度为49% 从成交总价上看：成交率最高的总价为15万以下，比例为41%，其次是15-20万元和20-25万元，各占25%；因此，总价控制在20万以下具有较强的吸引力。 第二部分：区域研判 湾里规划分析、区域定位 区域分析 湾里政府动作 交通规划 重大利好因素 湾里规划分析、区域定位 概况 湾里区位于南昌西郊，距市中心18千米。东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。全区总面积251平方千米。2006年末，总人口84199人，其中非农业人口37274人。 地处南昌城西北部的西山山脉中段。属亚热带季风湿润气候，雨量充沛，日照丰富，年平均气温14.5℃－17.6℃。 行政区划 全区辖2个街道、3个镇、1个乡：站前街道、幸福街道、招贤镇、梅岭镇、罗亭镇、太平乡。共有11个社区（居委会）、37个行政村。 区域定位 南昌市十一五发展规划区域发展布局中明确指出湾里区建成南昌旅游休闲后花园。 区域分析 人口\GDP，在南昌各区县的地位 2006年末，总人口84199人，其中非农业人口37274人。 区域及周边企事业单位分布及人数 江西中医学院师学院现有教职工1034人 江西省公安专科学校现有教职工约50人 与周边新建、经开、长陵、红谷滩关系 南昌市“十五”规划：加快把湾里景区融入到城区建设中来，提高长堎片区基础设施的承载能力，注重以大项目带动桑海—乐化的城镇化步伐，促进经济技术开发区产业与城市建设、城市管理的融合发展，推进大昌北的一体化建设。 到重大设施距离：市区距离、机场 湾里→火车站，27公里 湾里→昌北机场，30多公里 湾里政府动作 3年打造5A级景区 南昌市提出，要把保护好梅岭国家级风景区、梅岭国家级森林公园的原始山体和原生态森林作为湾里区的第一责任，彻底杜绝乱挖山体、滥砍滥伐、乱搭乱建。通过连续3年的严格保护和生态建设，确保区域生态环境、农村环境、城镇环境三大指标全部达到或超过全省十佳绿色生态县区要求。 充分发挥梅岭生态资源优势，着力打造“梅岭景区、罗亭园区、三产城区”的发展格局。同时，打造5A级旅游景区。在2011年底前，力争使梅岭国家级风景名胜区达到国家5A级景区的标准。 严控商业开发项目 南昌市还将把乌井水库和幸福水库作为全市备用生活饮用水源之一，纳入全市生活饮用水源保护范围，按要求设立水源保护区警示标志，禁止设置排污口，禁止在水库从事洗涤、游泳等活动，确保饮用水源水质达标率100%。 同时，支持湾里区符合国家产业政策及环保规定的项目申报及建设，严格控制森林公园内商业开发建设项目，确保湾里区生态环境的安全。 景区将实行大门票 梅岭将作为南昌市旅游