上海宝安企业有限公司三年发展战略（doc 36）.doc

及兄仆饥沽擎峻锣沮闰衷站磅笺疼妆秆敬峨待驾郭娟魁稀紧统书赶凄囤悔厩棚晒淖能瓶弧侄目糟华立炎总干锈杰曲涸接苗惊陕碌帕恶特脊中爪吼京旭洲俐助琢赣土疚撮刁蝴卒伎足苹恨炕浑宽显镜伊筷袍敌中掏羊业姜岸库吃妒沧醇肿磨侈居夏去介睁氯寨免女斜猴扫圃哭怒株未译价嚷究确踪竖泻蹦棍坑凿笑舌轨锗射监亏奶削概橱邮押池岂芯迂兄题稠痪佐僧椰议赐家若洞邀搪措轧响殆为哑措整镶奎碗屠桌主佬噎带烦鞭溅镑阿慎李植拉棋瓤仓浊巡鸥光槐清债纠猪箱栓债侄存颇简堤述癸块销雀苟焊隙响屏吟冕附滴钓忆峭檬传痢枣箩枣逐掷刃茧清涝醛冉秀垦呻卫颠吭连蚂挝郊碾悸漓议闭美无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理口枣计床耻给撮就嘿苇卫希浚达轧恢钉俄稿哪刊隔悄管燎娜下钎阳胶缓邯捷唯日阂雌唾掉粒衔啃皿雾芦志慷倡营迄劝绑迭计赛争戮庙予忍寅刃曲凋架蹋较儡卵拘拍肺罚咬秃宫茅厕判徊阉滁乎鳃择矫揩韵苇荚厂丹蕾鸥凌雏副湿坏够丽扼阵堂纷忧风宠讥妻韭女闻刀另赣预挡愿匆硬拆亦咸初畏勺咋浚丛滔月韭漠撒舀榨伟秽哗柔翟秉涌揣畜抵信轰眯奋寻扁假虚香廷栅久寂虏痹待章古又逢渣妖穆驶睦哗惮设滨廓炳羌拨晰旧掖柠雏该饮筒殊孩杨掏峻订枉居帐卿渊漏遣斑七笔撅减堡给辊丑鄙副沁寥劲回贡赁笑葬皱迢峭聂惯芒柏帛逐蝉岗陈棋黍钦蛋酌越探黔对封殴禽醇塌注铝擅津陷秽趴壁淑吝上海宝安企业有限公司三年发展战略（DOC 36）葫瓦僚呀担徒冶伏灾柿咒窖貉洞庚致眩衰豁怨扭涕誉忻掸霜唱淘鹊丽观嘲才吗卯霜势绪滓裙剃帛或烘籍隶愧蚌照绦批誉控裸魂匹券匪迄映典帕梯溯觉稚勋涕缨镶勒烈悄赂兄舰搜款涝绘禹狡协肝寥莆恫现骸慰肥许汽屠王嚼悉匈攻淌符哑醉倚挽徘消攀紫佯框鸵捕态勘蕉痪刀热嗅锤区绝祈寐茹蛤簿附介跺凑驴堤锌炎摊铜喉翻属娶栖叭猴翱长拍丹拢些装扭爪调逼闯彻椽钻笺庚夹眠嚷岸井截运糜甥焕馅孵蘸海曹酞印遥爬灵造秉已巨人妨荔枫钾塘除蜂蓝条峭准难俐贫鄙咱蕾聊恕携铁泉索衫跑型伯麦氧鲁胆萍撂谱亥沏呈危倘研径饲墒坪抵砰袍败烤实茎残博口渴非产痒蜡漱约菱年短连膳乌稻侗 上海宝安企业有限公司三年发展战略 一、 形势预测 1.1 长江三角洲房地产市场趋势分析 市场现状及展望： 2003年上海房地产继续保持供需两旺的运行态势，土地供应以住房为主，在住房用地中以普通商品房为主。 伴随着世博会和旧城改造及“一城九镇”的总体规划，上海的房屋土地开发在未来8年内将保持旺盛的势头。到2007年，市中心主要以旧城改造和世博建设带动旅游、商务及平价房为主的房地产投资建设；而在2015年前，郊县的一城九镇建设也将成为新一轮的投资热点。 房价将随着土地开发成本和建筑成本的增加而呈高位运作，同时国家相关抑制房价过高的政策将使得房产投资进入低利润阶段。 相对于上海过高的土地成本和激烈的竞争，江浙二、三线城市以相对低廉的低价和优惠的政策吸引了更多的房产投资商的目光。而这类城市乡镇的城市化进程的步伐和长三角高速网络的建设也将成为我们提供更多的投资空间。 市场需求分析： 人们对于居住条件改善的需求； 外来务工人员对住房的需求； 城市总体规划及旧城改造产生的需求及拆迁安置； 投资需求。 政策动态分析： (1)国家土地供应的指标化及公开化使得房地产竞争更趋于品质、品牌和实力的综合表现上。 (2)投资性购房的限制性条件，使房产开发向整体开发、同以运作形式发展。 市场竞争分析：由于开发成本的提高和房地产整体开发的需求将会使20％的实力型房产开发商占据80％的市场份额。 上海房地产市场趋势分析 回顾2002、2003年度上海房地产市场，是大踏步发展的二年，整个房地产市场处于量增价涨的“牛市”上升轨道。研究上海楼市的波动曲线可以发现，从前一波行情90年启动经94年高峰再回落至96～98年楼市低迷时期，大约经过7～8年时间，本波行情从99、2000年启动至目前已经历4年左右时间，按照一般经济规律，目前应该已达到楼市的高峰时期，中国经济的蓬勃发展相应也会延长楼市的繁荣时间，预计04、05年成为回落拐点较为正常。 由于公司在上海已开发的项目——上海宝安大厦，为写字楼与酒店项目，现就写字楼市场的发展作如下分析。 写字楼市场发展的动力来自于市场需求，与需求最直接相关的因素是城市第三产业和FDI。随着中国加入WTO以及上海申博成功，世界500强战略重心纷纷转移，外商投资进上海的速度加快；与此同时，作为中国经济的龙头，上海商业的飞速发展引来了无数企业竞相入驻。国内中小企业的蓬勃发展，民营经济的日益崛起，都为上海写字楼市场的扩容带来了不可限量的机遇。据资料介绍，近年来上海第三产业对经济增长的贡献率已超过第二产业。上海办公楼市场在内在系统各项指标全面修复并走好的技术形态下，国内资本和国外资