中国商业地产年度总结及2005年市场前景分析.docVIP

2004年中国商业地产年度报告及2005年市场展望作者：荀培路 一、2004年我国商业地产发展的总体回顾1、商业地产概念的重新认识商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。本报告主要是研究狭义概念的商业地产。商业地产的形式多样，规模大小差别很大，大的商业地产如大型SHOPPING MALL项目，规模可以达到几十万平方米，规模小的如小商铺，规模仅几百平方米甚至更小。商业地产的主要特征表现在：开发模式是先招商后开发，融资模式是以非银行贷款为主，运营模式是以出租为主。2、2004年我国商业地产发展的主要指标投资增幅高于整个地产平均水平据国家统计局统计数据显示，2004年1-10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增长28.9%，商业营业用房完成投资同比增长34.7%，可见，商业营业用房的投资增幅大大高于全国整体地产的投资增幅水平。从月度变化情况来看，2004年2-10月，全国商业营业用房投资额月度同比增速分别为64.9%、61%、48.6%、38.7%、33.6%、35.6%、37%、35.1%、34.7%，如下图-1所示。从图-1中可以看出，商业营业用房投资额月度增速呈下降趋势，并在一定水平上保持平稳。图-1：竣工面积增速放缓据国家统计局统计数据显示，2004年1-10月，全国房屋竣工面积累计完成1.98亿平方米，同比增长9.8%，其中商业营业用房竣工面积继续保持较快增长，增长16.2%。从各月情况看，2004年4月开始，全国商业营业用房竣工面积月度增速呈下降趋势，分别为39.80%、35.70%、22.40%、21.90%、18.20%、16.20%，增长的速度逐步放缓。部分地区空置率居高不下空置率是衡量一个地区地产市场供求状况的重要指标。根据国家统计局数据显示：全国40个重点城市中，重庆市商业用房空置面积高居榜首。截至9月末，商业营业用房空置总面积同比增长9.6％，面积为230万平方米，占整个商品房空置面积的44％。其中，空置一年以上的商业营业用房面积为150万平方米，同比增长30.9％。由广东省房协市场分析课题组所做的《2004年前三季度广东房地产市场分析报告》显示，广东的商业用房空置全线上升，上升幅度达22%，其中滞销和积压面积（即一到三年的空置以及大于三年的空置）上升42%，大大高于其他物业空置量的增幅。3、商业地产在城市经济发展中的地位和作用商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。首先．带动三产迅速发展城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。国家统计局的资料显示，2003年，我国消费率仅为55.4%，是1978年以来最低的水平，而就全球的平均水平来看，根据世界银行资料，2002年，世界平均水平为80.1%，显然，我国目前消费率大大低于世界平均水平。第二．改善人们生活品质近年来，人们的居住条件发生很大变化，无论是居住面积还是住房标准均有大幅提升，而与之配套的现代商业发展不足，特别是社区商业发展严重滞后。迈向小康社会后，流通不再是简单地满足人们生活需要，而同时承担着提高人们生活品质的功能。发展商业地产能改善居民购物环境，方便人们生活，是改善人们生活品质的重要途径。第三．提升城市综合竞争力现代商业的发达程度直接关系一个城市的商务功能，进而影响城市综合竞争力，而现代商业的发展特点要求商业物业专用化。深圳市曾做过调查，商业物业中58%均是底商，而专用商业物业仅占12%，这一比例远远低于发达国家水平。很多住宅项目热衷于开发底商，大部分商业网点是以底商的形式出现，而真正专用的商业物业并不多。第四．吸纳社会就业人口目前我国许多城市失业率居高不下，发展商业地产可以有效缓解就业压力，根据劳动和社会保障部门公布的数据显示，到2002年年底，中国有失业人员770万人，失业率已经达到了4%，这是近5年来最高的水平。此外，到年末还有下岗职工410万人。而当前，就业的渠道也不在第二产业，第一产业和第二产业都有剩余劳动力，吸纳社会就业最多的是第三产业，商业地产的兴起将有力地促进第三产业的发展，从而大大促进我国就业率的提高。第五．承载城市景观功能大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。“不到南京路就没有到上海，不到王府井就没有到北京”这样的印象已深入人心。二、2004年我国商业地产发展的显著特征2004年中国商业地产呈现五