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房地产通讯 房地产通讯 总第 总第467期 2004/10/10安邦集团研究总部 理论与现实问题 分析评价 北京CBD将遭遇交通之困HYPERLINK \l 二到【详情】 过去的CBD的建设更多的是作为房地产项目来发展，而不是作为城市发展来考虑的。而交通将作为一个最先凸现的问题，为北京CBD的发展带来麻烦。 关键数据 北京黄金周二手房交易比去年同期增长5% 北京3季度高档物业市场走势 上海可能将有14%的中小房企退市 温州1-8月新增房贷较去年同期增加近30亿元 每周要点 中国10大新地标建筑出炉 北京政府将集中整治231个“城中村” 北京房产协会可能将对中介公司进行分级管理 今明两年北京将大修433条路以保障道路良好运行 广发银行推出国内首个网上购房按揭业务 2004深圳房交会成交2486套房，金额达15.41亿 新世界地产将在内地18个城市再建23个主项目 深圳华侨城融资百亿有望年底上市 郑州新措施：不清理拖欠工程款开发商不准卖房 银行业普遍收缩按揭业务提升高价房首付比例 专家预期香港楼市上升周期可达10年之久 风险/机会提示 机会：深圳工业地产成为国内外企业投资新热点 风险：顺驰如果垮了，将引发一轮不小的“地震” 安邦服务热线：　　　　　　　　　　　　　　　　　公司网址： 电 话：86-10 传 真：86-10 HYPERLINK mailto:service-bj@ service-bj@ 理论与现实问题分析评价 北京CBD将遭遇交通之困 在经过了几年的规划、宣传、招商之后，北京CBD的建设正在进入完善期，其核心区域的建设方案已经基本成型，处于大规模的建设之中。按过去的思路，CBD的发展是为了吸引更多的商业与服务机构进入这一领域，构建出真正的商务中心区。 然而，一些跨国公司和国内企业却开始迁离CBD，如惠普、北电网络、LG、摩托罗拉、爱立信、新浪等公司都在其中。虽然有中央电视台新大楼这样的庞然大物进入CBD。但著名企业的迁离仍然不是北京CBD的始作俑者——政府所愿意看到的。 不过，企业的进出并非是CBD的最大问题。北京CBD将面临的最大麻烦，将是交通问题。在CBD核心区域，目前的交通拥堵已经到了十分严重的地步，几乎是到了每天必堵的程度。东三环线这条交通要道纵贯CBD区域，反而加剧了CBD交通问题的敏感性，放大了交通拥挤的负面影响。这种现状，既有北京市缺乏合理的城市战略规划的原因，也有特大城市发展中的通病。 从目前CBD建设的势头，以及相对滞后的交通建设势头，我们看到的是一幅至少在短期内将会继续交通恶化的图景。目前，CBD所在的北京市朝阳区也意识到了这一问题的严重性，最近已将CBD内部3.99平方公里的交通方案调整为泛CBD区域82平方公里的交通规划。这种调整的方向是对的，却也暴露出过去在解决CBD交通问题思路上的狭窄。 在朝阳区及北京市的交通规划中，计划在3年内完成CBD区域内的路网改造，要在2007年之前，建成包括40条四级道路的路网系统，道路面积率达39%。从交通形式看，包括地面公路及以地铁为主的地下轨道交通，配合以地下停车场所建设，再辅之以人行系统。 但令人担心的是，CBD解决交通问题的思路，仍然没有跳出过去的“面多了加水，水多了掺面”的路子，把交通系统的改善仍局限于修路修桥。值得注意的是，在国际上先进的理念中，交通是作为城市发展中重要的有机组成部分来看待的，交通系统注重的是交通质量的改善，交通系统内的各种交通方式之间，交通系统与周边商业环境之间，应该进行无缝的连接。这里既有战略规划层面的问题，也有技术层面上的问题。 回顾北京CBD的发展过程，这样说相信并不为过，过去的CBD的建设更多的是作为房地产项目来发展的，而不是作为城市发展来考虑的。而交通将作为一个最先凸现的问题，为北京CBD的发展带来麻烦。还需要注意的是，北京CBD及交通建设，还会受到北京奥运会因素的影响，如果协调不好，就不是在用奥运会来促进、而是在干扰北京城市及交通的发展。 如果要得出一个结论的话，那就是：CBD未来的“命门”在于交通系统，如果交通问题不得到有效解决，未来将成为北京CBD的一个天天会遇到的麻烦。（安邦集团研究总部高级分析师 贺军） HYPERLINK \l 首页 返回首页 行业数据信息 北京黄金周二手房交易比去年同期增长5% “十一”黄金周七天期间，北京多数楼盘销售商和建设单位都推出了多种促销活动，比如有项目推出有效期仅一周的特惠价格或买房赠送3年地下车位使用权活动，瞄的就是“钱壮人闲”的黄金周客流。相对火爆的是北京二手房市场。从中大恒基房地产经纪公司了解到，“十一”期间二手房交易量比