金都花园地产营销策划报告.ppt

金都花园营销策划报告2010/3/12 一、近期宏观环境分析 二、周边竞争楼盘研究 三、本案具体情况分析 四、项目营销策划思路 五、行销策略分解执行 * 1 目录 近期宏观环境分析 2 周边竞争楼盘研究 3 本案具体情况分析 4 项目营销策划思路 5 行销策略分解执行 宏观政策解读 “两会”的声音 标杆房企动态 后市的预测 市场小结 观点：未来投资性需求被抑制，改善性需求也会受到冲击，而自住客的观望心理也会加重。 1.1 宏观政策解读 观点： “高房价”已成为全民之痛，政府必然会出台具体政策以遏制房价过快上涨。 1.2 “两会”的声音 观点：政府的方向已经明确，对房地产市场的政策开始全面收紧。 1.2 “两会”的声音 观点：面对国家对房地产业一系列的宏观调控，各标杆发展商也纷纷提高了2010年的销售任务，但从其核心战略来看，皆以“稳”字当头，即上半年加推货源，跑量为主，下半年则视具体情况再定。 1.3 标杆房企必威体育精装版动态 观点：从整体来看，目前开发商没有资金压力，不存在大规模降价的动机，因而很难会再度引发区域性的客源外流。 1.4 后市的预测 1.5 市场小结 竞争项目分布 区域市场分析 重点楼盘简述 周边市场小结 2.1 周边竞争楼盘分布 本案所在的惠山新城板块，大盘云集，随着板块建设日益推进，市场影响力进一步加大。 2.2 惠山新城的市场份额 2009年惠山新城住宅产品成交总量达75万㎡，较08年增长130%。 惠山新城市场在惠山区的地位举足轻重，也是无锡市场的重点板块之一。 2.3 惠山新城成交均价分析 近一年来惠山新城住宅产品的成交价格也是稳步提升的。 09年12月份以来成交均价大幅度攀升主要是由于华府庄园的别墅和阳光100精装公寓大量成交所致。 2.4 各物业类型成交情况 从供求情况来看，多层产品在市场上所占的比重远远小于小高层、高层公寓，但其去化情况相当良好。 2.5 各面积段成交份额 从成交结构的变化来看，100㎡以下的中小户型成交比重大幅度上升，120㎡以上户型的成交比重明显减少。这一方面是由于区域内竞争日趋激烈，09年下半年开始大量涌现缩小建筑面积、增加赠送空间的产品。 更重要的原因则是房产新政的陆续出台，使得市场购房热情减弱，观望气氛又浓。 2.6 绿地世纪城 从2010年3月将推出的小高层3和4，共88套房源，户型为111㎡和127㎡的三房，报价6100元/㎡。 2010年后期将推出三期的其他小高层，约6万㎡。 三期还规划有28栋联排别墅产品，有可能在2010年底2011年初面市。 2.6 绿地世纪城 2.6 绿地世纪城 2.7 复地公园城邦 2.7 复地公园城邦 2.8 融创理想城市 2.8 融创理想城市 2.9 奥林匹克花园 2.9 奥林匹克花园 2.10 周边市场小结 本案现状及SWOT分析 可售量体分析 面临的重点、难点 3.1 本案现状 投资兴建 无锡金都房地产有限公司 地理位置 惠山区政和大道998号 占地面积 229079M2 总建面积 400000M2 容 积 率 1.80 产品类型 30栋5-6层多层; 联排:6栋; 3栋高层 目前在售 高层 规划户数 二期439 面积范围 多层99-145M2 在售均价 高层5100元/平米 已推量体 二期推出53457M2 未推量体 13万M2 推案过程 目前在主力在售产品为9月份推出的二期高层住宅部分。 产品风格 法兰西风格 客源分析 以项目周边的惠山区为主 一部份市区及江阴的客户 个体私营业主 公务员 和一些工薪阶层。客户多为一次置业 项目利多 项目配有300平方米河岸景观走廊、2000平方米生活会所、社区幼儿园，占据了惠山新城CPD、CBD、CLD三大中心。未来的地铁一号线就在项目附近。 3.1 本案现状 本案已逐渐进入项目开发后期，剩余产品主要为在售的高层及沿政和大道的办公楼、小户型公寓房、以及沿马路的社区商铺。 3.2当前可售量体分析 3.3 面临的重点 项目进入开发后期，一方面需应对已售房源的交房工作，另一方面需尽快回笼资金，避免项目利润压在后期的货包上。 *