锋尚阳光酒店公关项目手册.doc

锋 尚 阳 光 酒 店 式 公 馆 项 目 市 场 分 析 前 言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。 【一 成都写字楼市场概况】 成都，作为中西部地区重要的中心城市和拥有人口1125万的大都市，综合实力位列全国第九位。高速发展的经济在带动整个西部地区腾飞的同时，也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 成都写字楼市场发展回顾 |原始阶段|行政办公时代（1990年前） 基本特征： 采用沉重的砖石结构墙体，层高大都不超过6层。在用途上，多为自用型行政办公楼，主要用于事业型行政化管理。在功能上只能提供简单的办公场所，陈旧的通讯手段，大食堂式的午餐服务，传达室式的报刊信件收发，值班室式的保安措施等内容。 无代表性写字楼?? 1、写字楼新增供给环域比较3月写字楼新增就环域而言，仅二环~三环有新增供给，新增面积为3.88万㎡。 ??? 2、写字楼新增供给方位比较 ??? 写字楼供给从成都市五方位来看，仅南有新增供给，新增784套，体量为3.88万㎡。 ??? ?3、写字楼新增供给行政区域比较 ??? 从成都五城区和高新区写字楼新增供给来看，除高新区有新增供给外，其他行政区域均为零。 ???? 4、写字楼存量 ???.1、写字楼存量月度走势 ??? 截止3月底，成都写字楼存量为157万㎡，环比小幅上升1.73%。 ???? ??? 4.2、写字楼存量行政区域比较 主城区写字楼存量最多为高新区，占了总存量面积的25%，存量就套数而言，锦江区以3166套排在首位。??? 4.3、写字楼存量环域比较 ??? 主城区写字楼存量就环域来说，主要集中在二至三环，共有6580套存量，规模为49.5万㎡。 ★ 成都市写字楼销售月度走势 ??? 3月共成交写字楼8.1万㎡，成交1078套，成交金额为5.4亿；就写字楼成交体量而言，?是2月的2.3倍，较去年同期上升57.84%；就成交套数而言，也是2月的近2倍，是去年同期的1.9倍；就销售金额而言，?2月的2.2倍，是去年同期的1.9倍。 ??? 从总体成交走势来看，本月销售面积和金额有明显回升。 ★ 写字楼供销比情况 ??? 3月新增供销比1.2，从供销比走势来看，供销呈上下小幅波动态势。 ??? ?★ 价格情况 ??? 1、写字楼均价月度走势 ??? 3月写字楼成交均价为6262元/㎡，环比下降了4.52%，同比上升了26.93%。就整体成交价格走势来看，2009年5月成交均价最高，是自09年1月以来月均成交均价的峰值。??? 2、写字楼均价环域比较 ??? 主城区写字楼成交均价就环域来说，一环内最高，达9519元/㎡，绕城外以7949元/㎡紧跟其后。可见成都写字楼市场的布局，除了传统市中心外，已经开始向外发展。 2.1.3 物业特征分析 目前成都办公物业类型多样，有纯办公物业、与商业物业结合的办公物业、酒店内办公物业(酒店商务楼)、商务公寓、城市建筑综合体及偏向写字楼特征按住宅报建的混血产品。 　　据调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了约60%的比例。 　　纯办公物业：大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优良的硬件设施、完善的配套。一般以租为主、以售为辅。 　　与商业物业相结合的办公物业：大多地处有相当商业规模的区域或地段，与大、中型商业场所的开发、经营、管理一体。商业设施完备，入住企业多为与周边市场相近的行业，但办公环境相对嘈杂，交通欠缺顺畅。 　　酒店商务楼：如锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店等四、五星级酒店内都有此类办公物业。依托酒店内成熟的配套和完善的服务，以及酒店的高尚品味，聚集了很多外资企业和办事机构，优势是环境清静，但没有办公气氛。 　　城市建筑综合体：城市中商业、办公、旅店、居住、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的综合体。建筑综合体内的写字楼商务配套较完善，且与其他物业形成互补关系，如世纪城、丰德国际广场等。 　　商务公寓：大多位于城市中心或城市交通要道，交通便利，周边配套设施完善，商住混杂，商务配置高于普通住宅，入住企业大多为成长型中小企业，如凯莱帝景、冠城花园、金色夏威夷等。 　　偏向写字楼特征按住宅报建混血产品：此类型产品商务配套与写字楼类似，并享受住宅银行按揭、地价、市政费用及水电气等相应优惠，相对于写字楼更利于销售，相对于商务公寓有更大价格张力，也就是偏向写字楼特征按