御圆地产项目策划报告.doc

青岛海园置业集团 御圆项目报告 二OO八年四月 二、项目报告外部环境?项目决策背景及摘要1、?城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响城阳区设立于1994年6月,位于东经120°07′-120°34′、北纬36°11′-36°24′。东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连。距青岛市区中心35公里，地理位置重要。域内交通发达，民航流亭国际机场坐落区内；距青岛港18公里，距黄岛前湾港45公里；胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络，是青岛通向国内外的必经之路，也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。气候宜人，属温带季风大陆性气候，年平均温度在12.6℃左右开发重点2、?宗地所属地域在””建设目标为城阳区及青岛市的新生代特色商贸旅游区，服务人口为20~30万（其中韩国人3~5万、青岛市及城阳区10万、辐射周边城市及三资企业8~10万、各地旅游者2~3万余人）。该区域中韩国街的建设完善尤为重要: 首先建设高档住宅区、韩国街、太极广场、服装城、高丽娱乐城，理由是开发建设成本较低，招商较易，收益较快；其次建设韩国SHOPPING城、商务酒店，理由是招商和建设都需要一定周期；第三建设高档写字楼，理由是必须等待城阳区整体繁荣繁华后才可能形成高档商务区。” 该区块的功能定位及业态布局： （1）以韩国城步行街和太极文化休闲广场为亮点和特色吸引旅游者和消费者的商业文化消费高地； （2）适合中高档收入人群，如韩国人、企业经营者、管理人员及青年人消费的场所； （3）体现特色鲜明、规划整体性强、业态结构新，消费时尚的总体定位特点。 项目所在地附近有三处以上的龙山文化遗址： （1）西宅子头龙山文化遗址西宅子头龙山文化遗址位于西宅子头村西遗址东西略呈长方，面积约80亩，系崂山林场苗圃地。古代，附近有露天大型石棺，习称“宅地”。1952年3月，林场工人挖井，在深约4米处发现2件侈口矮脖双耳黑陶罐及少许碎陶片，经鉴定为龙山文化遗物。这一发现轰动全国，为我国新石器时代的龙山文化的分布提出了新的实物根据，证明龙山文化在山东半岛的分布是很广的。出土器物调北京历史博物馆展出。这是青岛市、崂山郊区首次发现的原始社会晚期遗址。1982年，青岛市第一次公布为重点保护单位 （2）城子龙山文化遗址城子龙山文化遗址在墨水河南岸，城子村东北约100米高约25米的台地，东西长约200米，西、北两面为断崖，有1米多厚的灰褐色文化层断续暴露，内含文化遗物较为丰富。1963年春考查，灰土层翻动严重，采集到单孔扁平石斧、长方形扁平石铲、半月形双孔石刀及石凿、石锛、石铲、石网坠、骨针、骨镞、蚌锯等。遗址上，东、西排列着两座土堆形古墓。小在西，称拜斗台，直径约7米，高约3米。大在东，当地群众称之为“梁王坟”，直径20多米，高约5米。两墓相距50多米。有复线菱纹、圆形纹、几何纹等模印花纹砖、纹饰兽面半瓦当、陶罐、陶俑、刀币、方孔圆钱等。1977年为省级重点文物保护单位。半千子龙山文化遗址半千子龙山文化遗址，位于崂山县境北部，距李村16公里，惜福镇傅家埠村东北。相传，明代以前，此处是一有500户居民的村庄，故俗名“半干子”。在遗址采集到石器5件：石斧2件、石铲1件、石锛2件。该遗址未受外来文化层干扰，暴露较少，保存较好。文化面貌不清，从遗物的造型、工艺观察，具有龙山文化早期的特点。?3、?项目渊源第一部分：项目概况宗地位置?。?附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述二、?宗地现状?1、?四至范围；? 2、?地势平坦，自然标高；?3、?地面现状，宗地内；?4、?，对拆迁及项目开发进度影响；?5、?? 三、?项目周边的社区配套?（一）周边3000米范围内的社区配套?1、?交通状况?（1）?公交系统情况，包括主要线路行车区间；?（2）?宗地出行主要依靠的交通方式，需要发展商解决；?（3）?近期或规划中有地铁。? 2、?教育：。?3、?医院等级和医疗水平?4、?大型购物中心、主要商业和菜市场5、?文化、体育、娱乐设施6、?公园7、?银行?附图：生活设施分布图，具体位置、距离。可辐射范围内主要社区配套现状? 四、?项目周边环境?、?噪声情况?、?污染情况3、项目北侧为两个旧村改造工程，东侧为旧村改造和小产权房；都林美景位于项目东侧约1公里处，为村自办企业开发项目，景观主题为梅兰竹菊。项目南侧正在建设的是酒店式公寓和商业项目，具体业态尚不明确。项目远景为崂山山脉。 五、?大市政配套、?供水状况：现有管线、管径? 2、?污水、雨水排放：? 3、?通讯（有线电视、电话、网络）：现有管