桂林市临桂新区地产项目营销策划报告(下).ppt

制造风声鹤唳 在网络、短息放出消息，吸引潜在客户对楼盘的关注。 * 营销策划--方式方法 * 营销策划--项目包装 项目包装 推广主题建议 “让另一部分人先幸福起来” 推广主题 “人民路，中心地标” 项目定位 * 营销策划--项目包装 展示策略:形象展示　价值深度挖掘 action1 ：项目工地围板画面全新形象出街 出街画面: 外围内容需符合现阶段客户需要,现阶段进入竞争市场阶段,需要有目的的进行展示，所以应该更加突出产品卖点,深化产品卖点. 完成时间:　近期完成 建议：深化项目的老城区配套优势以及低首付，从而使客户产生购买冲动 地段方面：地理位置、行政配套、商业配套等 * 营销策划--项目包装 展示策略action2：户外广告 背景:，户外内容更多需要突出销售信息（活动信息）和项目竞争价值，重新达到吸引客户眼球，建立良好形象的目的。 时间：临桂中心区域，桂林中心区域 建议:内容结合活动营销进行展示.同时通过大气的广告语进行宣传,把尊贵形象再提高一个层次。 户外广告的更换有利于向客户展示人民大厦的新鲜感觉，再次使客户聚焦新阶段的人民大厦 广告主题与活动内容及销售节点紧扣，更加张扬人民大厦的高档品质，对项目的品牌传播加重砝码 * 营销策划--项目包装 活动时间:待定 活动地点:待定 参加人员:南城百货商家负责人代表,人民大厦主要负责人代表,人民大厦会员及诚意客户,政府相关人员,媒体记者 活动形式:联合各个领域知名商家进行联盟合作协议签署仪式,商家代表上台现场承诺，为人民大厦会员提供专属服务,如贵宾优惠等,人民大厦为合作商家VIP客户提供购房优惠。 相关配合: 活动目的:人民大厦公寓与南城百货达成联合营销,借助合力提高自身品牌形象,并能够把相关配套实际展现.与合作伙伴达到客户共享.为12月项目余房销售提供有力支撑 　　　　　　活动策略：利用活动引爆市场 　　　　　　action２：南城百货战略合作联合签约发布会 * 营销策划--项目包装 媒体策略 紧扣网络+短信，加强高空覆盖 网络炒作 短信吹风 报广冲击 现场围墙 户外高炮 售楼处装饰 道旗杆旗 推广策略action2：媒体策略推广 * 营销策划--项目包装 * 城市概述 区域分析 住宅与商业市场 项目属性 营销策划 * 项目属性 项目所处区域属于桂林临桂配套成熟的旧城区板块，交通便利。 区域交通优越。通过人民路、金水路可直接进入桂林市区，通过人民路、榕山路、两江国际机场路、机场路可以直接到两江国际机场。 . 项目邻区域主干道人民路，是周边郊县华阳进入成都城区的主要道路之一。 * 项目属性 项目地块位位于人民路上，紧邻规划中的行政商务 中心区域，项目未来的升值潜力巨大。 东面：配套成熟的旧城区，县城府的所在地。 南面：紧邻行政商务中心区，未来新的市政、商务中心区域。 西面：临桂新区，临桂建设的热点区域。 北面：为县城集中建成区，旧城区商业、文化、经济中心。 * 项目属性 道路情况： 人民路：城区主干道，双向 四车道。 金水路：双向四车道。 世纪东路：双向四车道。 榕山路：双向四车道。 项目临城区主干道人民路南延线榕山路，位于交通要道，通达性较好。 * 项目属性 S优势： 区位优势：项目位于配套成熟的旧城区板块人民路。连通榕山路、金水路、世纪大道等所有城市主干道，向东通过榕山路可直接驳接机场路，西面是临桂县政府所在地, 临桂真正行政商务核心组团。 旧城改造重点区域，人民路将成为城区的景观大道改造路段，项目未来的升值潜力巨大。 大型超市入驻。 SWOT分析（一） * 项目属性 SWOT分析（二） W劣势： 目前属于国家对房地产调控的周期。 旧城的杂乱形象，深入人心。 不属于热点发展的区域。 * SWOT分析（三） O机会： 刚需时代的到来带给新的机会。 政府利好消息的带动 政府进行的临桂新区建设，促使大量人口迁入临桂新区，为未来临桂新楼市的发展提供市场基础。 区域经济的带动 新城建设的启用而触动的经济带动力给区域经济注入强大动力。 项目属性 * SWOT分析（四） T威胁： 各区域间竞争激烈 纵观整个桂林市场地产市面上场，从以往较集中的的状态。随着城市道路的布局扩张和各大主干道的建设、人均消费水平提高和小车拥有率不断攀升，各区的地域界限将渐趋模糊，购房受地域的局限程度将有所降低。 区内竞争会逐惭激烈 预计未来临桂新区各板块将不断有发展商推出大型楼盘。这对本项目必定造成强大的冲击。 项目属性 * 城市概述 区域分析 住宅与商业市场 项目属性 营销策划 * 实现目标 内忧外患 营销策略 实现销售策略方式方法 项目包装 宣传方式 费用预算 * 一期将推出低楼层和高楼层部分 我们的目标：完成总销金额的65%， 实现销售额1.8亿 营销策划—