房地产销售过程中常见的法律问题及销售法律风险控制.ppt

商品房买卖中常见的法律问题;主要内容 认购书的法律效力 定金的问题 销售广告和宣传资料与实际情况不符的法律责任？ 预售方交付的商品房是否应当与样板房一致？ 商品房预售合同未办理登记备案手续，合同是否有效？ 发展商在尚未合法解除商品房买卖合同之前又将该商品房销他人的？ 商品房买受人在什么情况下可以解除买卖合同？ 因按揭合同未能订立的合同履行问题。;1、认购书的法律效力;2、定金的问题;3、销售广告和宣传资料与实际情况不符的法律责任？;4、预售方交付的商品房是否应当与样板房一致？ ;5、商品房预售合同未办理登记备案手续，合同是否有效？;6、发展商在未解除商品房买卖合同之前又将该商品房销售他人的？;（一）买卖合同无效情形。;（二）买卖合同存在欺诈、显失公平”情形。;（三）出卖人构成根本违约。;4、出卖人将房屋出卖或办理抵押。——未告知 《最高法关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释》 第8条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得 房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并 可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第9条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。;8、因按揭合同未能订立的合同履行问题。;销售法律风险控制;1、苦练基本功，熟练掌握相关信息 2、准确解说，主动告知红线内外不利因素 3、严谨的签约程序 4、及时跟踪合同履行情况;案例1：南方某城市某项目事件;案例2：模型被毁事件;案例3：（南方某城市）开发商未披露屋内不利信息，合同被判撤销;案例4：某项目垃圾场事件 ;案例5：地下室面积问题;案例6：境外人士购房问题;案例7：客户投诉变电站承诺未兑现;案例8：销售顾问因与客户激烈争执而被辞退;风险预控对策1：熟练掌握相关信息和知识;　　　风险预控对策２：准确解说，主动告知红线内外不利因素;口头解说涉及下列内容时须特别慎重：;规划指标： 占地面积、建筑面积、容积率、总户数、绿化指标（绿地率、绿化率、绿地面积）、水面面积、间距等（这些数据是在销售前就全部确定的，也是需要业务员牢牢记住，准确性要求更高） 小区内外各种配套设施： 车位（需要明确：车位是地上还是地下；是卖还是租；面积有多大；地下车库是否有产权；何时开始销售等） 会所（需要明确：会所是否有；位置在哪里；有哪些服务设施；收费标准如何；是否对外等） 各类体育健身设施；学校、幼儿园、托儿所等教育设施（这些都是卖点，更加需要主动介绍，但对于社区内带有的学校、幼儿园及托儿所不可胡乱夸大其等级） 商场、医院、邮局、银行（这些外部配套凸现社区的便利，要告之客户它们的具体位置及用途，可以采用如“步行**分钟就可到达”的说法让客户感到其便利） 物业管理： 管理单位、管理方法、服务内容、收费标准等（物业管理费的高低是取决于物业公司各项服务的标准，直接关系着居民的日常生活，客户对于其重视程度是显而易见） 交通： 班车、地铁、高速、公汽等的现状与规划等（周边交通是否便利是客户购买的决定性因素之一，因此更加需要强调该项内容，要表达得详尽完善）;主动告知红线内外不利因素;案例9：代理购房纠纷;案例１0：合同附件标错 被判无效 ;　　　风险预控对策３：严谨的签约程序;案例１1：逾期交房纠纷;　　　风险预控对策４：及时跟踪合同履行情况;总 　结：;THE END!