烟台城市评价报告.doc

烟台市城市评审报告 编制日期：2011年3月15日 目录 一、市场趋势预测定量评价指标 3 1. 新开工面积 / 施工面积 3 2.施工面积 / 销售面积 4 3 房地产开发投资额 / 固定资产投资额 4 4 .商品住宅价格增幅/人均GDP增幅 5 5.投资性购买所占的比例 5 6.房价收入比 6 7.租金/价格比 6 8.商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅 7 9.商品住宅价格增幅/（人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅 8 二、市场趋势预测定性指标 8 1. 产业结构特征及产业发展趋势 8 2. 民营经济发展状况 9 3. 房地产开发水平 10 4. 未来城市规划及重大建设项目 11 5. 地方政策导向 15 6.城市集聚效应及重大经济发展机会 16 三、运作可行性指标 19 1. 市场规模 19 2. 人均GDP 21 3. 土地机会 21 4. 政府配合效率 22 一、市场趋势预测定量评价指标 1. 新开工面积 / 施工面积 2005-2009年除08年有特别大的波动外新开工面积整体上小幅波动，基本保持在500万㎡左右，2009年为568.1万㎡；商品住宅施工面积保持平稳增长，2009年为1982万㎡；（新开工面积/施工面积）比值整体呈下降趋势，2005-2009年由0.6下滑至0.29，预计未来1-3年住宅供应将保持稳定增长趋势。 2.施工面积 / 销售面积 从上图可以看出，2005-2009年在施工面积和竣工面积双双呈现出快速增长的势头，且施工面积 / 销售面积比值不断增大，但是一直位于4的警戒线之下。2009年施工、竣工面积分别为1982万㎡和628万㎡；市场施工面积增长较快，而销售面积增长相对较慢。如果烟台房地产消费市场无法扩容，未来1-3年，楼市将面临较大的消化压力。 3 房地产开发投资额固定资产投资额 房地产开发投资呈逐年增大的趋势，2010年投资比例已经超过14%，房地产投资活跃；固定资产投资增长较快，主要投资表现为加大了第二产业投资和基础设施投入。随着烟台发展的布局建设，产业布局和基础设施的建设的完善将极大地促进房地产业快速发展。 4 .商品住宅价格增幅/人均GDP增幅 2006-2010年人均GDP波动幅度相对较小，而商品住宅价格增幅的波动较大，在5年中，08年受大势影响增幅最小，在09年增幅达到最大值；商品住宅价格与人均GDP的增幅的比值处于波动状态， 2010年比值为0.87，人均GDP增幅高于房价涨幅，房价存在一定上涨空间。 5.投资性购买所占的比例 烟台虽然是宜居的滨海城市，城市GDP排山东第二位，但其主城较小，城市影响力和辐射力还相对欠缺，烟台楼市置业人群仍以本地刚性及改善需求为主，外地购房、投资和投机性购房相对较少。 一线海景位置，包括芝罘区、开发区、莱山区的沿海一线，以及目前正在发展中的牟平区沿海一线，是部分外地人投资的主要区域，投资性购房比例相对较高，约20%—25%之间； 二线海景位置，包括芝罘区、莱山区靠山观海的位置，以及开发区的长江路沿线，是本地人居住的首选位置，投资性购房相对较少，约10%-15%； 三线内陆位置，主要为本地刚性需求人群购买，但由于价格相对较低，所以也有部分本地投资人群购买，约5-10%。 总体来说，烟台市区房地产市场主要依靠刚性需求的拉动，投资或投机性需求相对较少，适当的投资或投机性需求给总体市场带来活力！ 6.房价收入比 注：房价收入比＝（新建商品住宅均价×90）/（城市人均可支配收入×户均人口数） 从房价收入比来看，2006至2010年房价收入比波动不大，只是2008年受到金融危机以及政策的收紧的影响，市场观望气氛浓厚，造成了许多开发商的降价销售，房价收入比有所下降，到2009年因房地产业的回暖有所回升。预计未来房价收入比整体稳中渐升。 7.租金/价格比 典型楼盘租售比情况表 项目名称 所属区域 时间 价格（元/㎡） 房租（元/㎡·月） 租售比 天合城 莱山区 2010年11月 5900 17 1:347 青庭 莱山区 2010年10月 6000 22 1:272 南山世纪华庭 莱山区 2010年10月 8000 30 1：266 振华国际 芝罘区 2010年12月 7800 34 1:225 富豪新天地 福山区 2010年5月 4000 20 1:200 东华苑 牟平区 2008年12月 4600 16 1:287 银海花苑 开发区 2009年8月 4320 18 1:240 天鸿凯旋城 芝罘区 2010年5月 13800 42 1:328 （数据来源：烟台搜房网） 国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200。如果租售比低于 1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于