安徽亳州巨人·印象项目2011年上半年营销方案.ppt

巨人·印象2011年上半年营销方案 巨量房地产经纪 2011年3月 在刚刚过去的2010年，中国楼市的政策属性表现的尤为显著。在经历了“4.17”“9.29”两次调控之后，市场状况并没有如预期转入骤冷，仍然保持着向上的态势。这也导致了第三次调控“新国八条”和各地房产税、限购令等一系列调控措施的陆续出台，让2011年的楼市更加不明朗。 2011年楼市政策方向 1、“双轨制”将成为政府调控楼市的主基调。通过大幅度的保障性住房的建设(2011年保障性住宅建设1000万套，较2010年增长70%以上)，表明政府将采取疏通压力的渠道来引导，不再以强制性的政策干预为主要手段。 2、从契税、房产税等环节增加购房成本，降低购房者的热情，从而从买方市场进行调控。 3、2011年货币政策从适度宽松到稳健，或将影响到楼市的信贷流通，从而影响到商品房的投资市场； 4、目前具有杀伤力的政策，如限购令，从长期看，均是短期内“急刹车”行为，未来将可能出现长效性的调控手段。 5、“一线城市”受新政的调控将在一定时期内持续，对于房地产的投资将出现转移阵地的情况，二线及以下城市或在一定程度上受益 2011年楼市预测 1、2011年上半年楼市调控将持续，其主要调控对象是一线城市。在调控影响及货币投资需求下，二线城市在地方政府出于保持地方经济发展采取阳奉阴违的方式化解力度。因此，二线城市或将在调控中受益。 2、2011年下半年楼市走势将视宏观经济运行态势而定，就目前经济运行而言，尚不明朗。 3、2010年新开工面积萎缩，将影响到2011年的实际供应量。由于2010年的调控政策影响，土地市场监管进一步收紧，新开工面积不足，势必影响到了今年的产品供应，预计此种情况将在二季度显现。 4、本轮调控主要针对住宅物业，商业物业将面临更多机遇。 结论分析 结论一：房地产企业将会根据国家政策的调整迅速转战二三线城市，同时商业地产将成为地产商未来主要发展目标 结论二：资金链不断收紧，将更加考验地产商的资金运作与企业运作能力，精细化管理将代替粗犷型发展。 结论三：地级城市和县级城市将成为未来房地产发展的主要方向。 结论分析 结论分析 巨人·印象营销节点梳理 时间 推广主题 销售工作 2月——4月： 形象推广期 无卡蓄水期 5月——6月： 产品推广期 售卡蓄水期 6月底—7月初： 开盘信息 集中解筹 7月： 体验营销期 自然销售期 8月——9月： 蓄水信息 售卡蓄水 10月初： 开盘信息 集中解筹 10月： 体验营销 自然销售 11月—12月： 蓄水信息 售卡蓄水 12月底—1月初：开盘信息 集中解筹 结论分析 全年销售计划 6亿 1600套 2215套 3375 275天 合计 0.385亿 100套 200套 350人 45天 自然销售 1.2亿 300套 500套 600人 60天 2011.12.30 三次开盘 0.2亿 50套 250套 250人 30天 自然销售 1.8亿 450套 700套 800人 60天 2011.9.30 二次开盘 0.2亿 50套 200套 200人 30天 自然销售 2.3亿 600套 800套 1000人 50天 2011.6.30 首次开盘 成交金额 成交套数 货包 蓄客人数 蓄客时间 开盘时间 开盘次数 结论分析 结论分析