2010年北京高端别墅项目市场调研定位营销建议.ppt

* END END 愿与您一同努力，见证辉煌！ 2009年11月13日 Willing to work with you together waiting to witness brilliant! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 户均资源的私享程度是实现单体价值的体现 苏园交房标准为庭院精装修，每户有亭、水、石和绿植，石子铺设小路，在别墅市场实属少见。 红螺湖别墅三期一半临水，一半依山，半山别墅错落，户户观水。 * 板块 项 目 私享特征景观 视野开阔度 怀柔板块 雁栖半岛 下沉式庭院 好 红螺湖别墅 游泳池(部分产品) 很好 天恒别墅山 可以看山 一般 欧郡香水城 下沉式庭院 一般 龙山新新小镇 跌水、假山、凉亭、石桥 较差 密云板块 君山高尔夫 无 非常好 琉森湖 无 较差 * 雁栖半岛＞ 红螺湖别墅＞ 天恒别墅山＞ 欧郡香水城＞ 龙山新新小镇＞ 君山高尔夫＞ 琉森湖庄园 排名： 红螺湖别墅庭院面积较大，视野开阔度较高，且部分别墅拥有私家泳池，故排名第一； 君山高尔夫视野开阔度非常高，户户都可以远观山景，虽然无私家庭院，但综合比较，排名第二； 龙山新新小镇户户拥有跌水、假山、凉亭、石桥纯人工造景，但较君山高尔夫私享的自然景观，稍差一些，故排名第三； 雁栖半岛独享下沉式庭院，视野开阔度高，综合分析比较，排名第四； 天恒别墅山视野开阔度一般，但观山效果较佳，综合分析比较，排名第五； 欧郡香水城拥有下沉式庭院，但视野开阔度很一般，综合分析比较，排名第六； 琉森湖视野开阔度差，无私享资源，综合分析比较，排名第七； 户均资源排名逻辑推理 * * 建筑左右间距 户前院尺度 单体规划布局 达标动作 关键驱动因素 1. 地 段 2. 环 境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 * * 产品间距对客户影响程度较小，关键在于对产品问题的规避和直观感受 豪宅客户对于建筑间距的关注度相对较低，认可“土地稀缺所造成的建筑密度大”的事实，因此大多可以接受市场上常见的6-10m左右间距，前后间距20-30m。 对于间距过小的大面积别墅，应更注重利用庭院和户型设计避免对视影响 * 本项目施工现场拍摄 本项目左右间距较远，有利于居住的舒适度和私密性。 * 别墅单体间的距离，体现产品的私密性，在一定程度上体现了别墅的价值 前后间距： 通过调查，目前资源型别墅前后间距大多集中在15-20m 左右间距： 项目调查显示，目前北京资源型别墅的左右间距大多集中在6-8m 板块 项 目 左右间距 前后间距 怀柔 板块 雁栖半岛 10m 15m 红螺湖别墅 6-8m 10-12m 天恒别墅山 4-8m 10-20m 欧郡香水城 8-12m 15-20m 龙山新新小镇 2-3m 20-50m 密云 板块 君山高尔夫 6-10m 15-20m 琉森湖 10m 15-20m * 板块 项 目 点式 行列式 组团式 怀柔 板块 雁栖半岛 红螺湖别墅 天恒别墅山 欧郡香水城 龙山新新小镇 密云 板块 君山高尔夫 琉森湖 在单体规划方面，资源型别墅大多以能保证视野开阔度的点式和行列式布局为主，辅以组团式布局实现容积率要求 * 雁栖半岛＞ 红螺湖别墅＞ 天恒别墅山＞ 欧郡香水城＞ 龙山新新小镇＞ 君山高尔夫＞ 琉森湖庄园 排名： 龙山新新小镇户户拥有庭院，私密性最佳，故排名第一； 雁栖半岛楼间距大，私密性相对较高，综合分析，排名第二； 红螺湖别墅占山而建，私密性相对雁栖半岛稍差，故排名第三； 君山高尔夫楼间距相对不是很大，但点式的布置加强了私密性，综合分析比较，排名第四； 天恒别墅山楼间距一般，楼座分布排列次于君山高尔夫，故排名第五； 欧郡香水城仅靠北辰路，无私密性处理，私密性相对较差，故排名第六； 琉森湖楼间距特窄，没有私密性处理，综合分析，排名第七； 居住私密性排名逻辑推理 * * 达标动作 关键驱动因素 1. 地 段 2. 环 境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 * 资源型别墅建筑面积区间可通过如下分布图体现： 板块 面积㎡ 项目名称 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 950 》1000 怀柔 板块 雁栖半岛 280 320 447 459 527 833 红螺湖别墅 491 642 1000 天恒别墅山 220 345 396 欧郡香水城 279 300 340 龙山新新小镇 430 460 590 密云 板块 君山高尔夫 400 500 673 836 1000 琉森湖 350 436 500 区域竞品资源型别墅供应的