重庆奥林匹克花园地产营销策划顾问报告.ppt

重庆奥林匹克花园营销策划顾问报告 豪斯机构 总目 第一章：项目战略目标和营销工作原则 第二章：市场分析与研究 第三章：消费者定位及建议 第四章：产品企划建议 第五章：项目整体企划及推广 第六章：销售部分 第一章：项目战略目标和营销工作原则 1－1项目总体战略目标描述 重庆奥林匹克花园 ——— 世界的 （与世界同步的居住品质） ——— 中国的 （中国房地产第一品牌） ——— 重庆的 （属于重庆人的奥林匹克花园） 1、成为“2004年中国十大名盘”之一； 2、取得“2004年中国最佳环境设计奖”、“2005年中国住交会人居金奖” 3、力争获得“2004年世界建筑金块奖” 4、2004年重庆最有影响力的精品楼盘 2－2营销工作原则 三点一线（势、形、细） 　　　做势 做形 　做细 —— 核心理念 —— 规划 　—— 产品 —— 品牌 价值 —— 配套 　—— 营销服务 —— 公司实力 —— 环境 　—— 样板区 —— 区域、规模 　　　——景观 　——物管 1－3各方合作原则 1、建立良好的沟通、配合机制； 2、团队的兼容性； 3、顾全大局。 1－4沟通机制 1－5评估标准 第二章：市场分析与研究 2-1重庆整体房地产市场分析 一、市场环境 1、自1998年以来，重庆市房地产市场保持稳步发展的态势，特别是2000年以来，随着政府对住宅政策的进一步支持，开发投资一直保持两位数的增长； 2、2003年，重庆市主城区商品房销售成交面积1114.34万㎡，成交金额234.39亿元，分别比上年增长38.6%、46.1%；2004年春季房交会成交面积118.98万㎡，成交金额36.90亿元，平均单价3100元/㎡，其中商品住房成交均价2540元/㎡; 3、重庆人口3000多万，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市，市场容量巨大； 4、重庆是有名的“山城”、“江城”，景观资源十分丰富，产品可塑性强，山景、江景楼盘众多； 5、未来重庆城市重心将北移，江北、渝北将成为未来重庆的行政、金融及外事中心，这为该区域房地产的发展提供了很大的机遇； 6、以前的重庆的房地产市场是一个区域性很强的市场，但是随着市政道路建设和交通的改善，特别是未来轻轨的建设，将促使越来越多的人跨区域置业，这导致区域楼盘间竞争将异常激烈； 7、渝北区、南岸区是目前重庆开发最为密集，开发量最大的两个区域，大盘众多，辐射力强，整个重庆房地产的开发已经形成了“南北竞争”的态势，渝北区的房地产发展有着“大规模、起点高、定位高、档次高、低容积率、低密度、楼盘相对集中、以低层住宅为主”等多个特点，南岸区则有着“江景、山景、高层、高容积率、高建筑密度、高档次、高价格”等特点，渝北区和南岸区都以重庆市中高端客群为自己的主要客户； 8、旧城的拆迁改造和新区的建设是拉动重庆房地产市场的两大重要力量，特别是巨大的拆迁量，刺激了二手房市场的繁荣，置换出大量的一手房销售人群，而且部分拆迁户直接进入一手房市场，从而极大的带动了一手房市场的繁荣； 9、重庆房地产市场逐步进入一个“品牌、规模、配套”大整合的时期，不同区域、同一区域不同楼盘差距明显； 10、未来3—5年，重庆市房地产市场发展看好。 二、产品环境 1、楼盘整体规划密度较高，部分楼盘产品雷同，有同质化特点； 2、错层、跃层、入户花园、小户型公寓已经在重庆大量出现； 3、大部分户型设计合理，并注重创新，如双阳台设置、休闲厅设置、入户花园、入户阳台等； 4、重庆地产第一品牌——龙湖，产品极为关注细节，并强调均好性； 5、低密度住宅已经在重庆部分出现，未来一段时间将会持续放量。 三、消费环境 1、消费者趋于理性，对资源、新形态产品的追求成为本轮主流市场最为明显的消费特征，这对开发商资源整合能力提出了更高的要求； 2、对重庆的房价上涨有着比较强烈的心理预期，这使许多消费者把房产成为一种重要的投资手段； 3、部分消费者在房价不断上扬的压力之下，在买涨不买跌的心理驱使下，提前透支了自己的购买能力； 4、对户型、物业管理的要求较为苛刻，同时交通的便利性也是许多消费者购房的重要因素； 5、重庆中产阶级的换房需求成为支撑中高档楼盘最重要的力量，他们一般选择有品牌、有规模、有景观、配套齐全的楼盘； 6、消费者对高层的抗性不大，但低密度的楼