商业地产开发中的锚定问题.ppt

如何化被动为主动： 如何化被动为主动： 如何化被动为主动： 如何化被动为主动： 4、不能撮合锚定者的原因之一： 主力店能接受的租金价格，地产开发商感到不划算。 开发商算帐的参照系：住宅销售、银行利率、地价增值速度。 其实，即使以当时租价水平与房价水平比，买住宅的帐也是算不过来的。 居民住宅是消费。 商业地产是投资，投资是赚未来的钱。 摩根斯坦利，15年前在上海一环买的房产每平方米6000元左右，现在 都在每平方米三万元以上。 归根结蒂，是盈利模式的设计与策划问题。 4、不能撮合锚定者的原因之二： 锚定者选择的铺位、面积、配套要求，使开发商处于两难境地。 a、造势取利，借势生利 b、最佳办法是事先定制，否则，或者忍痛割爱，或者谈不成 供参考案例与意见 国际，无论是购物中心，还是商业街、锚定者与小店铺都采用点线串联式设计，如下图。 一至数层 锚定者 多层 锚定者 多层 一 至 数 层 中心休闲、游乐广场 一 至 数 层 一至数层 锚定者 多层 锚定者 多层 供参考案例与意见 国内、大多采用垂直分布，以大连万达广场，昆明中汇商场为例： 5F红星美凯龙 4F红星美凯龙 3F沃尔玛 2F沃尔玛 1F小店铺+麦当劳 4F儿童主题商场 3F沃尔玛 2F沃尔玛 1F麦当劳 屈臣氏 小商铺 负一层国美家电 * * * 姜叔军 1 1995年，本人参加商业部组织的考察团，在旧金山某华裔酒店。 “欢迎您加入XX酒店管理团队”，XX酒店是设施现代，外观与内饰都非常漂亮的，旧金山的地表性建筑。但是，没有您的加入，它只是玻璃、水泥、钢筋、纺织物的混合体，是冷冰冰的物体。是您的加入，赋予它生命、人性、温情和尊贵。顾客的口碑、赞赏，不断地光顾，就是“家”的感觉在召唤他。而这仅靠光鲜整洁的外观是不够的，一切就此从开始吧！ 2 英国《星期日泰晤士报》2008年8月31日列举了全世界最昂贵的十条街 （原文为平方英尺和英磅，已换算成人民币和平方米） 1、摩纳哥格雷丝王妃大街 124.6万元/m2 2、香港施勋道 78.63万元/m2 英国《星期日泰晤士报》2008年8月31日列举了全世界最昂贵的十条街 （原文为平方英尺和英磅，已换算成人民币和平方米） 3、纽约第五大道 52.68万元/m2 4、伦敦肯辛顿王宫花园 50.44万元/m2 英国《星期日泰晤士报》2008年8月31日列举了全世界最昂贵的十条街 （原文为平方英尺和英磅，已换算成人民币和平方米） 5、巴黎蒙田大道 35.38万元/m2 6、莫斯科奥斯托任卡 26.21万元/m2 英国《星期日泰晤士报》2008年8月31日列举了全世界最昂贵的十条街 （原文为平方英尺和英磅，已换算成人民币和平方米） 7、瑞士圣莫里茨从维亚苏雷塔 24.92万元/m2 8、美国欠弗利希尔斯的卡罗伍德车道 19.63万元/m2 英国《星期日泰晤士报》2008年8月31日列举了全世界最昂贵的十条街 （原文为平方英尺和英磅，已换算成人民币和平方米） 9、悉尼沃尔斯利大道 18.34万元/m2 10、孟买阿尔特蒙大道 16.4万元/m2 商业地产含金量的差异，根源不在于建筑物本身，而在于它的座落地点的人文环境氛围，在于使用建筑物的人的身份地位差异，或者入驻商家的影响力、美誉度及实力。 不在于谁建的，也不在于用什么材料建的，是什么形状的，而在于它是谁用的。 在较大规模的商业地产中，如商业街、购物中心、城市综合体中，成功的要件之一是必须有较大的零售业态作为中心店，国际上的专业术语叫“锚定”（Anchor） 就好比船和锚的关系，无论大小船，必须用锚栓在特定的泊位上。船越大，锚也越大，超级巨轮必须由多个锚来栓定。 锚定 国际购物中心协会2003年发布的全球购物中心分类与锚定关系表  辐射的商圈 锚定者的类型 锚定者 (客户数量) 面积(平方米) 概念 类型 5公里 超市 1个或多个 3000-15000 方便 邻里型 8-40公里 综合百货、集中采购商场服装 3个或以上 8万以上 与地区型相同，但商品品类和品牌更多 超地区型 8-25公里 综合百货、折扣店、时装、大卖场 2个或以上 4万-8万 综合百货时装 地区型 8-15公里 “门类杀手”家居用品、折扣百货、会员制卖场、折扣店 3个或以上