太原地产项目调研方案.doc

太原千里项目调研案 目录 前言 第一部分：市场宏观环境分析 第二部分：太原市房地产状况及发展趋势分析 第三部分：商业环境调研分析 第四部分：竞争对手调研分析 第五部分：人文心理与消费心态分析 第六部分：媒体调研分析 第七部分：项目自身调研分析 第八部分：SWOT分析 第九部分：分析总述 前言 孙子日：夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎！市场风云变幻，成败转瞬即定。面对变幻莫测的市场形势，必应有良好的规划、步步到位的策略，做到多算，才能在激烈的市场竞争中崛起。反之，将一败涂地。市场调研是胜算的基础，是策略的基石，是营销推广的根据地。市场调研的重要性使得我司必须对产品所处的宏观、中观及微观环境进行详细的调查研究，准确的把握消费群体的心理。为了详细的了解市场情况，我司接手千里项目以后，对太原市房地产市场做了一次深入科学的市场调查，以便更好的为项目服务。 第一部分：市场宏观环境分析 一．宏观环境因素分析 1．我国社会经济发展概况 （1）发展现状 （A）上半年,中国经济增长率为9.5％，尽管比去年同期低0.2个百分点，但与今年一季度相比，加快了0.1个百分点。 （B）与去年同期3.6％、全年4％的涨幅相比，今年上半年居民消费价格2.3％的涨幅形成较大的反差。曾有经济学家预测，由于去年上游产品价格涨势过猛，今年上半年可能出现成本推动型的通货膨胀。 （C）在连续两年出口较快增长的背景下，很多经济学家预测今年的出口增幅会出现较大幅度的回落。但统计显示，上半年我国出口同比增长32.7％，而进口只增长了14％，这种高出低进的局面，使得贸易顺差达到396亿美元，突破去年全年水平。 （2）政策倾向 区域倾向 由于房地产的不动产性质和供应弹性系数小，加上我国各地政府垄断土地市场和在市场发展中的主导性地位，使房地产市场带有十分明显的地区差异性。据观察分析，房地产市场发展的地区差异，有三方面的因素： 一是经济发展水平和观念不同产生的差异。例如，东部与中西部的差异。 二是改革进程中出现的差异。例如，土地使用制度改革时间的先后和力度的不同带来的市场差异。 三是地方政府调控市场能力的差异。例如，对土地供应量的把握，对拆迁规模和速度的控制等。 由此导致房地产市场常有“东边日出西边雨”的情形。在2003年之前，上海、杭州等城市的房价一路攀升，三四年就翻一番，北京的房价基本稳定，涨幅为全国平均水平，而广州的房价多年在稳中有降。在全国住房价格普遍较快上扬的2004年，东部涨幅为16．9％，中部为9．2％，西部为7．6％。在东部地区的几个大城市情形也不完全一致，今年一季度上海房价继续“猛涨”，而南京等城市涨幅相对平稳一些。 地区差异是房地产市场不同于其他市场的一个最显著的特点。其原因是，各地的供应状况很不相同，需求状况更是千差万别。就目前看，西部的房价上涨，主要是成本加大、品质提升所致；而东部房价上涨，供不应求起到了主导作用。在诸多需求因素中，中西部地区还是以“自主性需求”为绝对主体，而东部尤其是长三角地区，“投资性需求”已占据了相当的比例。上海房价上涨过快，“投资性需求”包括本市居民、外地投资者和国外投机者，在楼市中占据的比例和起到的作用已不可低估。 近年来，我国经济发展势头良好，但经济运行中的结构性矛盾进一步显现，表现为钢铁、电解铝、水泥等行业固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，房地产开发资金过于依赖银行贷款。为控制房地产行业过热，2004年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入宏观调控范围。各商业银行严格控制对房地产的信贷投放，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，土地严、金融紧贯穿全年，房地产企业普遍感受到了“地根”严控“银根”紧缩的压力。其实，从2003年下半年开始，政府就陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策，对房地产投资过快增长亮出了黄牌，只是2004年这些措施的实施力度进一步加大而已。2004年中国房地产市场烙上了深刻的宏观调控烙印，并将对2005年房地产的发展继续产生深刻影响。2004年末央行第一次加息之后，2005年3月16日，央行再一次宣布调整自营性个人住房信贷政策。调整的内容主要有两条：其一，将现行的房贷优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，这意味着房贷利率有所上调。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为5.51%，比现行优惠利率5.31%高0.2个百分点。其二，对房地产价格上涨过快的城市或地区，房贷最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。至此，有关人士称“央行第一次加息只是一个信号”的说法得到证实。3月17日，央行有关负责人披露了房贷政策调整