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金 沙 湖 高 尔 夫 新 城 项 目 可 行 性 报 告 北京思源经纪（郑州）有限公司 2008－07－30 1 郑州市概况 4 1.1郑州市区域概况 4 1.2郑州市作为区域中心的五大优势 4 1.3郑州市经济发展状况 5 1.4郑州市城市发展战略 8 1.5经济技术开发区概况 9 2 郑州商品住宅市场分析 9 2.1郑州市商品住宅整体投放情况 9 2.2 郑州市商品住宅整体销售情况 12 2.3郑州市商品住宅供销情况 15 2.4郑州市商品住宅价格情况 17 3 项目总体分析 19 3.1项目概况 19 3.2住宅部分SWOT分析 21 3.3项目产品定位 22 4 财务分析 23 4.1开发成本估算 23 5.2项目资金筹措方案 27 5.3财务评价报表 27 5.4盈利能力分析 28 5.5敏感性分析 28 5 风险分析 29 6结论 30 附表 32 1 郑州市概况 1.1郑州市区域概况 1、郑州市位于河南省中部偏北，东经112°42 -- 114°14，北纬34°16 - 34°58，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原2、郑州市是河南省省会，是全省政治、经济、文化中心，辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积212.4平方公里；全市总人口697.7万人，中心城区人口320万。悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400多处，其中国家级文物保护单位26处。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，已跻身全国综合实力50强、投资硬环境40优、全国综合投资环境前10名和卫生城市行列。（3）交通便利，是我国最重要的交通枢纽城市 郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。进入新世纪，紧紧抓住我国加入WTO、西部大开发、国家批准郑州市建设区域性中心城市总体规划的重大机遇，制定了“十五”时期国民经济和社会发展的战略目标：到2005年，实现国内生产总值超千亿，到2010年实现国内生产总值比2000年增长1.5倍，经济综合实力、城市化水平、辐射能力和人民生活水平再上一个台阶，人民的小康生活更加宽裕，社会主义市场经济体制比较完善，为率先在全省基本实现现代化奠定坚实基础。 （1）郑州市的经济水平 郑州在全国经济发展格局中具有承东启西，贯通南北的重要作用，它不仅是一个历史文化名城，同时也是一个新兴的现代化商贸、工业和陇海兰新经济带重要中心城市，具有较强的经济实力。 走过2007，郑州市经济的增长态势全线飘红。GDP总量达到2421.2亿元，地区生产总值全年20.25%的增幅延续了去年的高速，较好地完成了年初确定的主要发展任务和跨越式发展目标。预计全年全市工业销售突破三千亿大关，实现销售和效益的同步增长。 2007年全市经济发展实现平稳较快增长，预计规模以上工业企业销售收入完成3100亿元；第三产业增加值完成1000亿元以上；城镇固定资产投资新增293亿元；人均生产总值达到4400美元；地方财政收入净增近70亿元。 工业、服务业、农业全面发展。工业继续保持了快速高效发展的良好势头，预计全部工业增加值达到1167亿元，增长20%左右；其中规模以上工业增加值达到920亿元，增长24%左右。服务业平稳发展，第三产业增加值完成1000亿元以上，增长13%以上。农业生产稳定增长，粮食总产量达到171.1万吨，比上年增产3.8%；第一产业增加值92亿元，增长5.4%。 投资、消费、出口共同拉动。预计城镇固定资产投资增长35%；全社会消费品零售总额增长18.8%；市属及以下外贸出口增长23.9%左右，外商直接投资增长63.9%左右。 经济运行质量明显提高。财政一般预算收入完成216.3亿元，增长23%。全市规模以上工业企业实现利税490亿元，增长45%；实现利润295亿元，增长48%。城