青春驿站白领住宅区推广策略.ppt

层错 偶数层 奇数层 B B 3.9米 3.9米 C C 2.8米 2.15米 2.8米 楼层结构示意 产品设计创新以及核心价值点 创新核心筒布局，减少公摊 可以参考华南板块较为流行的空中花园的思路做法，采用双楼梯左右分开布置，布置敞开式空中合园。由于空中花园参照当前建设规范，可安一半面积计算，能减少每户的公摊面积，同时利于中间几户的通风与采光。 产品设计创新以及核心价值点 创新外挂廊，通透性好减少公摊 采用外挂廊布局的方式，每层的外廊同时服务两层单位，这样有效的节省了交通面积，并且通透性非常好；最重要的是减少分摊面积，使有限的建筑面积做出更为舒适的户型。 产品设计创新以及核心价值点 建筑风格一 建筑风格及外立面建议 北京中外建设计方案—— 此方案简洁、靓丽，变幻的外立面，丰富了外部层次，与项目的目标客户非常吻合。 建筑风格二 现代商务风格，因为用地性质为商服用地，为通过规划，要求项目在外立面必须以商务的风格呈现。 符合目标客户群体的追求时尚、国际、现代的心理；外立面可采用简洁线条，与BRT呼应；用连廊增强建筑的通透感，同时还可以适当降低噪音的影响。 建筑风格及外立面建议 为创新外挂廊薄板楼形式，打破一般住宅长进深的传统模式，所有空间均为短进深。 由于项目三面临路，噪音影响将对后期销售带来很大障碍，可以考虑安装隔音窗。 隔音窗可以隔绝噪音，同时还具有 环保节能，有效节约电费开支，有效阻挡紫外线，减少皮肤癌的危险，有效防止因紫外线造成的家具腿色和变质。 这样可以弱化交通噪音带来的不良影响。 新技术的应用——隔音窗 建筑风格 小户型客户分析 以投资客户为主，比例为59.6% “核心家庭为主（比例均在60%以上）， 结婚比例60%左右 年龄段是25～30岁（34.3%） 本地常住人口为主要客户，比例在80%左右，主要自东部和市中心 盛世花城 自用兼投资，考虑孩子上学以及上班方便，作为第二居所使用 以三口之家核心家庭为主，比例为63.6% 客户中已婚比例很高，达85%以上。 28-35岁年龄段，比例为45.5% 市中心区域为主，比例达75% 银座晶都国际 投资客户占到55%，其次是自住客户，比例为26.3%，给父母买的比例为10% 以“核心家庭”（ 包括年轻夫妻、夫妻加孩子）为主（比例均在60%以上），家庭人口数也多为3人。 客户中已婚比例很高，达70%以上。 25～30岁 之间居多 北部居民和在天桥区工作的人是本项目客户的主流 翡翠郡 目的 家庭结构 婚姻 年龄 区域 项目 年龄在25-30岁之间，以三口之家的核心家庭是小户型的主力客户群体。翡翠郡和盛世花城以投资为主，而市中心的银座晶都国际以自用兼投资为主。 个体业主所占比例最高，其次是民营/私营企业普通员工 “商业零售”、“科研教育” 、 金融投资、 管理咨询 企事业单位管理者和普通员工、教学科技文化等行业人员 职业 偶得客户群 游离客户群 重点客户群 核心客户群 济南市区客户： 年轻白领（单身、刚结婚夫妇）,比例40% ，置业目的刚性需求、婚房。 投资客户，比例30%。 区域内客户 项目周边各大企业中层、各大市场业主、私营企业主25%。 置业目的：自用兼投资 外地客户 济南市属各县客户、外地客户，比例5%。 置业目的：投资 目标客户细分 通过目标客户的分析提出核心问题 核心问题二：如何最大限度的吸引济南非本区域客户？ 周边有很多大型企业和批发市场，他们应该如何开发？ 这部分客户的偏好是怎样的？ 核心问题一 ：如何最大限度开发周边大型企业和市场的客户？ 因城市化进程挤出效应产生的目标客户，应该如何充分挖掘？ 目标客户的潜在需求是否被充分挖掘？ 区域客户 外地客户 客户构成 周边企业、周边大市场业主； 周边的居民 市区周边城市或者县市投资客户 客户偏好 高性价比 产品品质 配套设施 升值潜力 升值潜力 高性价比 居住环境 社区景观 置业目的 自住兼投资 投资 核心问题一： 核心问题二： 周便区域内的企业和批发市场，存在很大的有效需求，需通过对项目的品质和价值进行提升，与其他项目竞争中具有领先优势。 济南市区其他区域的客户对本区域的认可度不高,需通过对区域价值的挖掘和产品品质的塑造来最大限度抢占是吸引这部分客户。 济南市区其他区域客户 市区年轻白领； 投资客户 配套设施 居住环境 产品品质 园林景观 目标客户的构成和需求偏好 自住，投资 本项目可能吸引的目标客户分析 财富阶层 市区白领 投资，占有资源 区域客户 购房目的 支付能力和意愿 产品需求 支付能力和意愿很强 对品牌要求很高，对投资回报率和出租率有较高的要求。 拥有自己的住房，婚房 支付能力较强，对产品创新充满兴趣 注重品牌、生活品位、生活质