无庶地产项目销售价格专题报告.doc

长发·无庶项目产品价格专题报告 中百达·无庶项目组 2008年6月  目 录 一、 市场背景 3 1.1 宏观市场 3 1.2 土地市场 6 1.3 个案竞争力分析 9 二、 无庶项目基本信息 24 2.1 项目概况 25 2.2 项目卖点 25 2.3 产品卖点 25 三、 无庶项目房源情况 26 3.1项目一期房源概况 26 3.2项目户型明细 26 四、 无庶项目营销难点与机会分析 27 4.1无庶营销难点分析 27 4.2无庶营销机会分析 28 4.3综合分析 29 五、 无庶一期价格分析 29 5.1毛坯价格测算（市场价格比较法） 29 5.2装修价格测算 31 5.2.1 竞争楼盘装修标准 31 5.2.2 本案装修标准 33 5.3产品单价建议 34  市场背景 宏观市场 图1 2007.8-2008.5月南京楼市情况 统计数据来源于网上房地产 从2007年8月至2008年5月南京全市商品住宅的成交量走势表现为逐渐走低的态势，2007年8－11月期间，全市的成交量依旧维持在90万㎡的成交水平，与06年金九银十的热销情况相比仍有一定的差距，但是整体市场表现尚可。时间迈入到2007年12月，先是12月11日央行出台政策要求各商业银行严格以家庭为单位认定第二套住房；12月20日，央行再次宣布调高存贷款利率；12月25日上调金融机构存款准备金率。调控政策的密集出台以及累积效应让本已转冷的市场雪上加霜。统计数据来源于网上房地产 从整体上看，市区房价呈波动性增长趋势。其中城中上涨有限，而河西、城南、城东和城北则有较大幅度的增长。 市场小结 政策面的影响: 政策的影响起了很大作用。除去年9月底出台的二套房贷新政和几次加息，物业税即将开征的消息对产生了不同程度的心理影响。土地市场 住宅土地供应量 2007年 土地编号 坐落 实际出让面积（㎡） 建筑面积（㎡） 容积率 成交时间 成交价格（万元） 竞得公司 楼面地价 预计供应量(万㎡) NO.2006G84 建邺区东至云锦路；南至兴隆大街；西至江东中路；北至怡康街 91419.2 242261 2.65 2007.1.18 101000 江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰晟基投资有限公司 4169 169583 NO.2007G01 玄武区北安门街 15000 22050 1.47 2007.2.9 19200 南京市城市建设（集团）有限责任公司 8707 17640 NO.2007G03 鼓楼区戴家巷 2780 3058 1.1 2007.2.9 2250 南京皓玥置业有限公司 7358 2446 NO.2007G13 ? 建邺区集庆门大街以南，云锦路以东，市医药中等专业学校以北 ? 89345.6 151888 1.7 2007.4.6 84000 金地（集团）股份有限公司 5530 144294 NO.2007G16 ? 富春江东街以南，楠溪江东街以北，嵩山路与泰山路之间 48937.5 97875 2 2007.4.6 53500 上海朗达实业有限公司 5466 92981 NO.2007G28 ? 下关区东至姜家园，西至热河南路，南临姜圩路，北至住宅区 27242.5 35415 1.3 2007.5.30 23000 南京大发房地产开发有限责任公司 6494.38 32582 NO.2007G39 ? 下关区三汊河片，定淮门大街以北、秦淮河南侧、三汊河口南侧西街、夹江东侧 110610.8 309710 2.8 2007.8.17 135500 南京市交通建设投资控股（集 4375.06 294225 团）有限责任公司 NO.2007G44 ? 建邺区集庆门大街以北，湖西路以西，南湖二中西侧 22165.3 28815 1.3 2007.9.13 30000 南京中北房地产有限公司 10411.28 27374 NO.2007G50 ? 栖霞区东至军事管理区，西至规划道路，南至住宅区，北至规划道路 49007.1 82005 地块1：1.8；地块2：1.0 2007.10.24 55800 新界裕荣集团有限公司 6804.46 77905 NO.2007G51 ? 玄武区东至恒嘉路，西至华东电子集团，北至十里长沟，南至规划道路 43031.3 83911 1.95 2007.10.24 50600 南京中电置业有限公司 6030.2 81394 NO.2007G53 ? 建邺区富春江东街以南，楠溪江东街以北，黄山路与嵩山路之间 46640.4 93281 2 2007.10.24 64000 南京仁恒置业有限公司 6861 90483 NO.2007G54 ? 玄武区东、南至北苑之星，西至现状道路，北至北苑三村