香港名都地产项目营销策划报告.ppt

香港名都——营销策划报告 整体报告思路 1——项目界定 2——开发商目标与问题 3——写字楼可行性论证 4——酒店式公寓可行性论证 5——整体项目定位思考 6——项目具体执行操作 7——中原操盘优势 项目地处 上海/黄浦/豫园商圈…… 《上海》——哪里才是上海？行政区块与传统理念的矛盾 外白渡桥。崇明。松江。外滩。30年代。百乐门。租界。法国梧桐。钟声。陆家嘴。世纪公园。老洋房。石库门…… 这些词语都属于上海 寻找那些上海特有的性质 发现“上海”，其实很小，只有十里洋场 我们是在这个上海，同时更是在这个上海， 全凭看待的角度 黄浦/静安/卢湾——既是相互竞争又是相互促进 黄浦区是上海CBD重要组成部分和中心商业区核心区，上海市行政、金融、文化、商贸中心 静安是目前上海层次最高的区域之一，现代与传统结合；是高端商务商业聚集中心 卢湾区以淮海中路为代表，以时尚精品、商务配套、休闲餐饮为主体，推进支马路特色专业街建设，放大淮海中路商业辐射效应 豫园商圈——大交通方便可达性差人多，人杂，住宅高档/棚户共存 1——项目界定 2——开发商目标与问题 3——写字楼可行性论证 4——酒店式公寓可行性论证 5——整体项目定位思考 6——项目具体执行操作 7——中原操盘优势 中原理解——控制风险，价值最大，快速去化 项目实际结合开发商目标最终问题界定 1——项目界定 2——开发商目标与问题 3——办公物业可行性论证 4——酒店式公寓可行性论证 5——整体项目定位思考 6——项目具体执行操作 7——中原操盘优势 根据项目本身的建筑状况可以发展的写字楼类型有创意工作室/SOHO办公/纯写字楼 可选分解——创意工作室 参考“8号桥” 可选分解—— SOHO办公 参考“华谊星城大厦” 可选分解—— 甲级纯办公楼 办公物业发展方向分析总结 上海写字楼市场分为六大核心CBD地区，三大次核心CBD也正逐渐形成，多数分布租赁型写字楼 单价在20000元/平以上的在售项目主要集中在静安区、普陀区和虹口区，总体数量少于30个，30000元/平米的项目不多 按照租金将上海商务板块分成四个层级，临近项目的淮海路属于第二层极，豫园由于没有可实际参考项目，不列入排级 黄浦区未来几年宏观供应量相当有限，这对于现状下的版块属性改变极为不利 复兴东路沿线基本无写字楼供应，所以无商务价值可言。项目要发觉写字楼的价值则必须于淮海路新天地拉近距离 参考成功案例——世纪商贸广场 租金高的主要原因是，大地段优势下，世纪商贸广场在产品方面，比淮海路顶级写字楼更胜一筹 同时借助于大地段优势，世纪商贸广场客户与淮海中路顶级写字楼客户无明显差别，能够承受此租金 本项目写字楼，借助淮海中路的商务优势的先天条件不足 现在供应以及未来供应写字楼项目较本项目有绝对优势 参考在售项目——恒利国际大厦位置比本案好，产品配置较高，但销售停滞 位置：威海路成都北路, 东侧距人民广场约500米，南侧临近淮海中路商业集中区，处于南京西路、淮海中路及人民广场三大CBD的包围之中 高度：100米，26层主楼与一栋高30米的7层副楼构成 总建筑面积：45896平 标准层面积：1000-1200平 净高：2.7米 大堂：28米挑高，连接主流与副楼 电梯：5部进口原装三菱 外墙：3层中空LOW-E夹胶玻璃幕墙 5A智能化 物管公司：仲量联行 物管费：35元/平/月 车位：133个 上海写字楼市场近期成交平淡 写字楼可行性总结 1——项目界定 2——开发商目标与问题 3——写字楼可行性论证 4——酒店式公寓可行性论证 5——整体项目定位思考 6——项目具体执行操作 7——中原操盘优势 公寓租售情况不同分为公寓式酒店及销售型豪宅公寓 上海短租酒店式公寓情况分析——香港广场 上海短租酒店式公寓情况分析——爱俪轩 上海短租酒店式公寓情况分析——上海商城 上海短租酒店式公寓情况分析——美丽园全套房酒店式公寓 上海长租酒店式公寓情况分析——嘉里公寓 影响酒店式公寓的最大因素是——地段 各区域主要服务式公寓，6大主要区域内服务式公寓约42个，其他3个区域内约8个 通常豪宅型公寓对地段要求相对较低，各区域地段价格差别小，多集中于3-4万元/M2左右 上海近期销售型公寓销售情况静安紫苑 销售型公寓的需求客户及偏好与本项目到达商务中心距离短的优势契合，且可规避商务气氛不足的缺陷 销售型公寓能实现较高溢价，且符合开发商的主要目标 做什么样的酒店式公寓可以满足开发商的目标？？？ 1——项目界定 2——开发商目标与问题 3——写字楼可行性论证 4——酒店式公寓可行性论证 5——整体项目定位思考 6——项目具体执行操作 7——中原操盘优势 项目定位思考——写字楼 项目定位思考——服务式酒店公寓 项目酒店式公寓的F