南京别墅产品调研报告.ppt

2008年南京别墅市场运行报告 南京别墅竞争格局 南京别墅市场运行特征 南京别墅竞争格局 由近及远，南京别墅走向更远 南京现代别墅的起源可以追溯到1992年的养龙山庄、帝豪花园以及东方花园等别墅项目，经历了十几年的发展历程，南京别墅已经由早期的环紫金山玄武湖高端别墅，走过了近郊的替代型中产阶级别墅的发展时期，目前正处于别墅范围进一步扩展到溧水、宝华等区域的远郊别墅区的阶段，形成了以江宁为主，市区其他周边区域为辅的别墅竞争格局。 南京别墅竞争格局——新老并起 江宁板块 江北板块 城东板块 仙林板块 汤山板块 主城区 紫金山板块 以独立、双拼为主，独立均价超过20000万元/平方米，双拼也达到了18000元/平米。 其他板块 以联排、叠加为主，如天泓山庄、中海凯旋门等 江宁板块 三山 别墅类型众多，且已经形成较为成熟的别墅聚集区，目前独立均价在18000元/平米左右；双拼均价15000元/平方米；联排均价12000元/平方米；未来上市，产品主要为独立。 方山 方山板块以经济型别墅为主，主要产品为联排，均价在13000元/㎡以上。 其他板块 江宁可开发别墅区域众多，九龙湖片区、汤山片区等均成为别墅开发的热点区域。 江北板块 以山河水为代表的纯独立别墅项目，价格9000-10000元/平方米，位置较好的项目价格达到10000元/平米以上。 远郊——溧水板块 土地规划容积率普遍在0.2-0.3之间，卧龙湖国际社区、恒大金碧天下的售价在9000~10000左右。 仙林板块 以联排和叠加为主，联排12000~15000元/平方米左右，叠加在9000~11000左右 宝华板块 主要以宝华山周边别墅项目为主，目前主要有以联排为主的仙林翠谷、以双拼和独栋为主大山地和华隆优山美墅 主城区别墅主要集中于紫金山板块，均为高端项目，均价一般都在20000元/㎡以上，但未来可开发量较小； 江宁板块是别墅上市的主力区域，上市区域和类型众多，未来的开发量也较大；仙林板块由于临近紫金山板块，景观资源丰富，别墅项目也云集在此；江北板块则是以山河水为代表的纯独立别墅为主，均价在10000元/㎡左右； 宝华、溧水等远郊别墅主要定位为休闲度假的第二、第三居所，优质山水资源、经济别墅成为吸引客户的主要因素 南京别墅竞争格局演变 城市别墅区：环紫金山玄武湖区及三山片区 老山阳面 仙西板块 九龙湖方山 老山阴面 宝华板块 溧水板块 汤山片区 近郊别墅区 远郊别墅区 随着交通条件和居住环境的改善，城市别墅区已经从传统的环紫金山玄武湖区扩展到江宁三山片区； 同时未来城市范围逐渐向外延伸，仙西、九龙湖方山和老山阳面等近郊别墅区将成为城市别墅区的可发展区； 溧水、宝华、汤山以及老山阴面的区域属于远郊别墅区，由于可开发量较多，且与主城区的连接逐渐畅通，成为别墅购买客群休闲度假的第二居所，融进南京别墅市场中。 环紫金山玄武湖的珍稀景观区是南京城市别墅的传统区域，主要以打造纯粹高端的别墅为主，代表项目为钟山国际高尔夫；江宁三山片区距离主城区距离较近，并且随着市政道路建设的完善，三区片区逐渐融入主城区，由于该片区别墅市场发展较早，经过多年的经营发展，交通、配套和居住环境等各方面已经成为购买别墅的首选区域，08年以来这一区域的别墅也趋向于高端物业的转变，如嘉瑞山庄、香榭岛等项目。 江宁九龙湖方山板块依托地铁和配套的逐渐完善，增加了与主城区的连接通道，也成为近郊别墅的聚集区；仙西板块作为最靠近传统城市别墅区的新兴高档居住区，规划起点高，交通、景观和人文资源丰富；老山阳面的别墅区主要依靠丰富的山水资源自成一派，随着河西新城的发展以及江北与主城区过江交通的建设，将摆脱郊区别墅的制约。 主要有溧水板块、汤山板块、宝华板块和老山阴面，这些区域均拥有优质的山水资源或温泉资源，成为别墅购买客群高端休闲度假的第二居所，由于这些区域可开发土地众多，将成为未来别墅上市的热点区域之一。 南京别墅市场运行特征 南京别墅总体运行特征——2008年南京远郊别墅的兴起 郊区别墅是2008年上市的重点区域，江宁、仙西和溧水板块上市总量占全市的80%以上，增加了2008年独栋别墅的上市量，另外主城区也出现了部分城市联排别墅，如中海·凯旋门和紫檀雅居项目，均为城市联排别墅。但是2008年房地产形势急转直下，别墅市场也受到了波及，销售遇冷，郊区别墅积压较多，形成了供大于求的局面。 随着城市中心别墅用地开发殆尽，南京别墅已经逐渐向城市郊区扩张，近郊别墅已经早在开发计划之列，而类似于溧水、宝华等地的远郊别墅的大量开发则始于2008年，可以说，2008年是南京远郊别墅兴起的一年，包括溧水板块的卧龙湖小镇、金碧天下以及宝华板块的仙林翠谷、山一方等多个别墅项目入市，不仅使2008年南京别墅供应量大增，并且也影响了别墅的成交均价。未来远