摩登99商业家居营销执行方案.ppt

一、概念理论支撑 家居·艺术的发想 我们相信，人类对美与艺术的欣赏与追求是与生俱来的一种本能，而在漫长的人类历史发展史中，真正能在每天的日常生活中去享受和感知到美的存在，在普通人看来仿佛是不可企及的。在中国，由于历史和战争的原因，特别是近代的大规模的政治运动，很大程度的禁锢了人们的思想以及对美好事物的想象力。 商业品牌描述—— 家居·艺术，享受生活艺术的专家有人的地方， 就有家，追寻居家艺术的地方， 就有家居·艺术 苏州，水韵的城市。长久以来，中国园林之都的光环一直笼于这个城市，总也那样的耀眼，而水的柔情、祥和也同样洗涤着这里人的心灵，仿佛在这光辉下的城市，永远是那么的平和、悠闲和风雅；看久了飞檐翘壁，熟读了粉墙黛瓦，耳边总也是咿哝唔语，久了，也就无味了，生活似乎永远是那么的平淡，或许是缺少点对生活的那一丁点激动。社会总是无止无休的发展，生活方式也会应之而变，然而，这种对现有生活方式的改变，或许也只是一幅画、一件摆设所引起的启迪，造成对整个生活方式的彻底颠覆……这时，家居·艺术的出现，奠定了这种颠覆的基础。 家居·艺术的发展目标为——以苏州为主要战略重地，与上海、南京生活家遥相呼应，覆盖沪、苏两地，最终实现全国软装饰市场品牌的连锁战略 四、商业品牌发展目标 软装饰专业市场品牌在中国 生活家上海旗舰店—时尚家居广场 家居·艺术在苏州 生活家在南京 生活家在北京 生活家在长春 …… 商业运作 在理解商业运作三个组成部分之间的关系，和各自的利益要求后，为保证整个商业的销售和经营无误，商业部分的运作顺序营为： 确定营销模式 经营公司引进 招商 销售执行 营销模式 以大商场小旺铺的形式，将商场分割成10-30平米之间的小商铺进行销售。 小业主购买物业的产权，十年中可享有固定的投资回报。 前3年内每年为8%（暂定）的投资回报，但小业主在这3年内无商业的经营权（此项协议在买卖合同中体现），3年后业主可以收回经营权（但今后不再享受固定的投资回报），也可以交由经营公司继续经营，在后续7年（以十年为限）中，每3年递加一个百分点作为回报的增长，最高点的为第十年10%的回报点数。 经营管理公司引入 经营设想 —— 在同一个商场内，由众多商家各自独立、同场经营，构成了商业物业经营管理“既分散、又集中”的具体特征：集中管理，分散经营。 三权分离，集中管理 实行所有者、经营者、管理者三方分离的商业物业基本管理模式。由零售企业、制造商、经销商承租经营商铺，发展商委托专业的商业管理机构承担商场管理工作，协调商场经营品种、商业秩序、推广宣传、招商租赁等工作，统一制定《商场经营管理公约》、《宣传推广基金的运作规定》商业规则，让全体商家共同履行，共同树立和维护物业良好的商业形象，为经营者营造公平的经商环境。 分散经营，统一运作 分散经营是指商场由众多不同的商家共同经营，而不是由单一商户经营，这是消费市场发展的结果。 把众多商家集中在一个商业物业内，实行分散经营，充分满足了消费者货比三家和方便选购的消费心理。在分散经营的前提下，商场整体执行统一经营、统一运作的措施，各自展开经营活动.商业物业管理和经营管理工作，可分别交由专业的物业管理机构和商业经营管理机构承担。 商业经营管理的实质就是以商场商户的利益为前提，制定出相应的经营规则，让全体商户共同执行和遵守，以限制和规范商户的经营行为，最终达到吸引更多顾客来消费的目的。从其职能的本质上来看，其实商业管理就是商家的“协调人”，可以从九个方面来说明其职能；商场招商代理、统一开业计划、规范经营方向、组织宣传推广活动、建立和维护商场品牌、协调商户关系与维持商业秩序、禁止恶性竞争、杜绝假冒伪劣商品和处理投诉。因此，经营商的经营机制是否成熟，直接关系着商业项目的发展前景，同时，客户对经营公司的评判，也是直接主导其是否购买商业项目的主要因素。 鉴于此项原因，合美建议引进国外知名 （或国内有知名业绩）的商业经营管理公司参与或直接接管本项目商业的招商和经营管理。 经营公司引入方式 直接托盘（买断式） 由所选择的经营管理公司自行根据市场情况核定项目的价值，当开发商与经营公司在价格上达成一致时，经营商买断开发商所属物业后，一切自负盈亏。 以顾问形式的引进 开发商决定自行经营的基础，自行组建经营公司，聘请资深管理公司作为顾