大华·福源居地产项目整合推广方案.ppt

大华·福源居整合推广方案 呈送：青阳大华房地产开发有限公司 代理：福州诚品投资顾问有限公司 时间：2006．09．02 目 录 一、市场篇 二、产品篇 三、目标客户篇 四、广告定位篇 五、策划推广篇 六、创意欣赏篇 市 场 篇 市场放量大， 同一时期诸多楼盘争夺市场 青阳目前市场在售楼盘有：龙山花园二期、宝灵观广场二期C1和C2号楼、蓉汇广场一期、西峰新邨一二期；预计下半年即将推出的会是：西峰新邨三期、蓉东大市场、蓉汇广场二期、银杏花园、南华小区、中天花园；河滨花园目前的多层是针对200多拆迁户的安置，价格在1340-1390元/平方米左右，电梯房一两年后再规划和建造。（楼盘具体资料详见楼盘市调表）。在同一时期有如此多的楼盘争夺客户，也正式宣告了群雄纷争时代的到来。 同质化竞争激烈，客户选择性强，青阳即将进入产品时代 目前市场上的产品同质化竞争激烈，绝大部分的楼盘都把90-110平方米多层的户型作为主打产品，在市场上展开肉搏战，这本身也是由当地的消费者需求所决定的，这促使开发商大量开发同类产品，客观上让客户有了更大的选择余地和空间，这也即将引导市场进入产品时代，也就是从卖方市场到买方市场的转变，进入急需品牌推广提升附加值的时期，这时策划推广和销售控制就显得格外重要，这也是开发商在狭窄的竞争缝隙中寻求阳光和空气的唯一途径。 市场上无真正意义上的精品，大都十分重视商业商业比重在小区规划中占得比较大 目前市场上无真正意义的精品，即使有的小区建筑规划合理，但是景观布局会有所欠缺，特别是很多开发商片面的追求商业价值，进而导致住宅的档次和舒适度受到很大的影响，如宝灵观、蓉东大市场和蓉汇广场。换句话说，也就是说当地人根本没体验过从地段、产品、商业配套到小区的规划、景观和安防都是十分到位的高尚小区，因此，我方本项目的领头羊位置是当仁不让的，这也是市场和时代赋予我们的责任。 销售服务意识不够，专业性不强，售楼部普遍较简单，不到位 诸多如龙山花园、银杏花园等楼盘的销售人员服务态度都很不到位，甚至有的很傲慢，只有等到客户开口问，才会爱理不理的答话，“宾至如归”对他们而言只是天外之物，根本没有良好的服务意识和专业技能，更别谈现场的销售控制和管理了，而且售楼部的装修简直就是旧供销社的百货专柜。究其原因主要和卖方市场的意识还未调整过来，以往市场供大大过于求，楼市没受过大风浪的冲击等原因所导致的。而如今在群雄纷争的时期，做好服务和销售控制，无疑又是竞争的一大砝码！ 大开发商的进入带动楼盘品质的提升竞争意识的增强 随着国内一些大开发商纷纷瞄准池州乃至青阳的这块地产蛋糕，新市场的秩序和竞争格局也在逐步建立，这自然拉动了产品的品质的提升，所以未来的地产竞争将会用品质和品牌的抗衡来体现，再加上当地人拥有强烈的法律意识，这便对各开发商的产品提出更高的要求，也是对开发商社会责任感的考验。 当地人对建筑特别是立面较讲究，建筑外立面色彩的运用很大胆 徽派建筑是影响了大江南北的优秀建筑派系，传统的学识和审美观念自然潜移默化地影响了当地人，陶冶出较高的审美情趣，虽然当地老百姓对建筑的结构并不是很专业，但他们对外立面的形式和颜色很讲究，这些意识从当地人的自建房和市场上活泼大胆、典雅大方的外立面中表现得淋漓尽致。所以我方在外立面的把握上要用心，因为这是楼盘给人的第一感官。 在包装上都巧妙的运用了风水学来炒作地段 市场上现有的楼盘都巧妙的运用了风水学来炒作地段，这是和当地的佛教文化积淀分不开的，如宝灵观，蓉汇广场金龟广场和龙山花园无一不是利用神话传说来引导客户，标榜该地区的绝佳风水，从而来规避自身地段的缺陷，如宝灵观以前是刑场、龙山花园是墓地。再看看我司的楼盘的地理其实也是存在缺陷的，如该地块以前是守所，所以我们也要巧妙地通过风水学和佛教文化来规避，达到扬长避短。 市场上其他楼盘地价都比我们低，我们性价比没优势 我们当时是以号称地王的身价拿的地，一开始就注定了在价格战中和其他楼盘是一跨级别的竞争，用我们的高地价成本和对方低地价地块竞争，就要求我们的产品要比对方贵才能保证我们的最佳盈利点，然而最终能否实现关键要看市场的接受程度，这一方面，是对我方楼盘品质的考验，另一方面就需要我们在推广策划中提高楼盘的附加值和品牌效应，只有如此我们才能在选择了高难度系数动作的比赛中获胜！ 所有的楼盘的对外价格只有一个，没有表价和底价之分，也不打折，甚至包括一次性付款。提价次数较少。 由于当地的人的传统商业观念和房地产消费习惯的决定了当地绝大部份楼盘，如蓉汇广场和宝灵观等楼盘销售价格都只有一个，没有表价和底价之分，也不打折，甚至包括一次性付款，提价次数和周期较少。其实这也和当地的房地产销售比较原始和由于当地人