天津双街镇项目开发评估报告.ppt

天津·双街镇【项目投资价值评估报告】 环渤海经济圈规模初具； 京津走廊发展轴的确定； 滨海新区的开发是天津绝佳的发展机会，将带动发展轴上各个关键节点的经济发展； 天津市双街镇项目评估： ——综合考虑项目的推售计划、开发影响和形象展示等方面因素，探讨项目开发次序。 东西拼合设计——子母户型 2居+1居自由组合，既可以做为子母户型，满足部分业主希望照顾老人又不想与老人合住的需求，也可拼合成为大户型； 拼合前，1居户型功能完整，有南向阳台采光； 拼合前的2居户型南北向均有采光面，也可保证其居住舒适性。 健康舒适十大系统 市场分析 区域外竞争项目分析 7700 70-135 六层洋房 47万 33万 北辰区瑞景居住区辰达道 首创宝翠花都 4 6000 100-140 高层 45万 20万 北辰区天津市京津公路马庄 蓝岸森林 3 9200 80-90 小高层、高层、洋房 34万 18万 北辰区京津公路与泰来西道交口 长瀛御龙湾 2 5600 （售完） 90-130 8层电梯洋房 16万 20万 北辰高峰路与延吉道交口北 阳光卡蒂尔 1 价格 （11月） 主力面积 物业类型 总建筑面积 占地面积 项目地址 项目名称 序号 价格 （4月） 5000 4740起 5500左右 5200 7500 （售完） 60-90 小高层 4.8万 2.8万 北辰区 京津公路320号 大通一番街 12 7400 89-134 小高层、高层 40万 20万 北辰区京津公路与延吉西道交口 泽天下 11 10000 215-263 别墅 1.9万 2.5万 北辰区 铁东路 普吉岛 10 7400 68-111 多层 3.6万 3.6万 北辰区 顺义道与利辰路交口 金玖家园 9 6500 60-160 多层、小高层 22万 14万 北辰区 津榆路 景瑞阳光尚城 8 8000 150 商住两用、高层 20万 7.73万 北辰区京津公路与龙洲道交口 北辰大厦 7 14000 206-493 别墅 24万 73万 北辰双口镇京福公路西 泰达上林里 6 8500-9500 90-131 高层、洋房 9.5万 7.3万 北辰区地铁1号线始发站旁 津品鉴筑 5 价格 （11月） 主力面积 物业类型 总建面积 占地面积 项目地址 项目名称 序号 价格 （4月） 高层5400， 洋房6800 13000- 14000 8000 未定 7000 10000 5600 7300 市场分析 目前经济形势尚不明朗，上存在一些不明确因素。 房地产市场整体供过于求形成激烈的竞争。 Opportunity Weakness 未来城市居住土地供应稀缺 城市改造带来大量居住升级需求 位于城市中高端住宅发展方向 区域规划利于改善居住条件和整体形象 区域经济提速、城镇化发展趋势明显、潜在购房者的消费增长率将比较稳定、居民收入持续提高将使购房消费日益活跃。 目前双街板块已形成规模，在市区以及其他外区域客群中形成一定的知名度，后期会给本项目带来一定的客户源。? 项目机会与威胁分析 客户判断 客户扫描 主流客户 主力户型：44-77平米 均价：5800元/平米 项目名称：UP公寓 主力户型：170-500平米 均价：别墅12000元/平米 项目名称：御龙园 客户特征： 来 源：客户来源广泛，主要为北辰、武青客户，还有一部分科技园区客户，现在有一部分自外省市的转介投资客 年 龄：25-45岁 支付能力：公基金为主、按揭、一次性付清客户占到30%。 置业目的：居住升级、物业升值 置业逻辑：区域、环境景观、产品、交通 客户特征： 来 源：别墅区域来源广泛，主要为当地的企业主和各行业的高端人群，在天津有多处房产；联排、洋房客户有部分科技园区客户及外区域团购客户 年 龄：30-55岁 支付能力：按揭、一次性付清占3.5成 置业目的：自住、目前投资客户渐多，老业主多重复购买； 置业逻辑：别墅项目、认可区域、产品、 区域客户扫描 核心客户 重点客户 边缘客户 在城市中寻找良好居住环境的高端客群 地缘性客户 区域重复购买客户 ——产业人口（科技园区企业中的中高端客户） ——升级客户（拆迁居住升级客户、双街地居住区升级客户） ——向往城市的环外产业园客户 ——距离上不愿意离开城市，又向往良好居住环境的市区客户 ——由于拆迁导致的强迫居住升级客户 ——科技园区管理者 ——外地客户\投资客 ——重复购买城市中高端物业的高端客户 居住升级为项目的主流客户 定位及物业发展建议 4 城市宜居高尚人文社区 城市宜居——跟喧哗保持不远不近的距离，进一步是繁华，退一步是静谧； 高 尚——高端的产品品质、良好的开发商品牌和信誉； 人