北京商业地产市场研究报告110页.doc

2007-2008年度北京商业市场研究报告 北京XXX房地产经纪有限公司 二○○八年一月 2007-2008年度北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况1.1商业地产及类型划分?1.2北京商业地产发展过程?1.3?北京商业地产现状?1.4?第二部分：北京商业地产市场总体分析2.1北京市商业体量分布情况分析各环路项目分布情况分析各环路的商业发展与城市发展关系分析北京交通干线和沿线商业的分析已落成、正报规、待建项目情况对比分析商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈分析 北京新老商圈规模与变化分析现代商圈及其动态发展第五部分 商业店址是现代零售商业的核心竞争力??? 便利性是零售商业店址的第一特性?5A法则是商业店铺选址技术的核心?? 商业店面选址要求第六部分：北京商业地产市场预测6.1第七部分：北京市商业地产第一部分：北京商业地产发展概况1.1商业地产及类型划分?商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解。?按照开发形式进行分类?（1）、商业街商铺?　　商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。　　（2）、市场类商铺?　　在这里，我们所说的市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。　　市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。?（3）、社区商铺?　　社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。?　　社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。?（4）、百货商场、购物中心商铺?百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。（5）、商务楼、写字楼商铺?　　商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。　商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。（6）、交通设施商铺?　　交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。?商业业态的分类的基本特征：商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：1、百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。（1）?选址在城市繁华区、交通要道。（2）?商店规模大，营业面积在5000平方米以上。（3）?商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。（4）?商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）?采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。（6）?采取定价销售，可以退货。（7）?服务功能齐全。2、超级市场超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。（1）?选址在居民区、交通要道、商业区。（2）?以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。（3）?商店营业面积在1000平方米以下。（4）?商品构成以购买频率高的商品为主。（5）?采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。（6）?营业时间每天不低于11小时。（7）?有一定面积的停车场地。3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。（1）?选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）?商店营业面积2500平方米以上。（3）?商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）?采取自选销售方式。（5）?设与商店营业面积相适应的停车场。4、便利店（方便店）便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。