江南郦城地产项目营销提案.doc

第一部分 石家庄城市及房地产市场概况 城市概况 1、区域位置：石家庄地处河北省中南部，环渤海湾经济区，东与衡水接壤，南与邢台毗邻，西与山西为邻，北与保定为界。南北最长处约148.018公里，东西最宽处约175.383公里，周边界长760公里。 2、交通区位：全国三大铁路编组站之一，京广、石太、石德三条线路交汇处；京深、石太、石青三条高速路贯穿于此。 3、城市性质：河北省省会，河北省政治、经济、文化中心，环渤海经济圈重要结点，华北地区重要商埠，全国医药工业基地之一。 4、行政区划：石家庄市现辖六区、十二县和五个县级市、一个高新技术产业开发区。高新技术产业开发区分为东区、西区和良村区。 5、城市面积：石家庄城市总面积1.58万平方公里，其中市区面积455.8平方公里。 6、城市人口及分布：石家庄市总人口924万人，其中市区总人口204.96万。 主要分布：长安区42.65万人，桥东区32.99万人，桥西区44.46万人，裕华区40万人，新华区43.55万人。 7、路网组织：石家庄市主城区道路网格局正逐步形成“四横、六纵、三环、八射”的路网框架，城区干道呈方格网加环形放射，外围辅以高速公路环；新建、改建113条城市道路，新增道路131公里，规划道路总长度799公里，路网密度达到5.62公里/平方公里，快速路骨架由二环路构成，总长度41.2公里。市区高速外环、城市轨道交通项目正积极筹划。 8、环境规划：根据《石家庄市城区园林绿化五年规划》，“2003年跨入省级园林城市行列，2008的跨入国家级园林城市行列”目标确立，在园林绿化、公园建设、环城水系、野生动物园等方面已做出详尽方案。按照相关指标，5年内，省会将增加绿地面积3000公顷；投资新建10个公园，规划总用地面积126.33公顷。 城市经济 城市GDP及行业比重 ◆ 经济总量增长，经济结构优化 2002年全市国内生产总值达1184亿元，比1997年增长66.7%，年均递增10.8%，比全省高1.3个百分点，比全国高3.1个百分点。从构成看，2002年第一产业增加值为156亿元，第二产业增加值为558亿元，第三产业增加值为470亿元，分别比1997年增长25.7%、76.0%、77.7%。一、二、三产业的构成比例由1997年的18:47:35转变为2002年的13:47:40，一下降5个百分点，三产上升5个百分点。宏观上讲，经济结构有所优化 固定资产投资 ◆ 实现固定资产投资1800多亿元，城市建设日新月异 1998-2002年完成固定资产投资1859亿元，占全省十一市固定资产投资总量的30%。其中，基本建设643亿元，更新改造351亿元。643亿的基建投资除部分用于工业、农业等外，相当部分投向了城市建设，五年来仅房地产投资就达122亿元，占全部投资的6.6%。人们可以切身感受到，城市的高楼大量拥立，街道不断拓宽、延伸、优质化，供人们休闲、活动、娱乐的公园和街心公园不断增加；市区通往各县（市）的公路都变成了优质化的公路，各县（市）内的公路也都优化了。市区建成区面积以每年2平方公里的速度增加着。可以说，这五年是城市建设和交通发展最快的五年。 人民生活水平 ◆ 人民生活水平明显提高 2002年城市居民人均可支配收入为7240元，比1997年增长31.7%，年均递增5.7%。农民人均纯收入为3245元，比1997年增长14.4%，年均递增2.7%。 ◆ 产品分布特点 就区域而言，城市中心区主要以高层为主的中高档楼盘，但供应量极少。 从产品形态和档次来看，6个板块（按行政区划）中大多以多层楼盘为主，高层、小高层次之。 整体上看，以长安区、桥东区和东南分区为楼盘集中区，数量多、素质相对较高；新华、桥西则因旧村改造项目较多，拆迁困难， 影响了市场供应。 长安区和新华区的多层产品供应普遍高于其他区域，产品档次以中低端为主，主要源于外部环境和地块规模的制约；桥东区和桥西区的供应产品因大多靠近市中心或交通干道，则高层产品相对较多。 裕华区、东开发区的高层、小高层产品出现了日益增多趋势，产品档次明显向中高端发展，供应产品以中等规模居多，并出现了明显的“领军楼盘”。 ◆ 产品建筑设计特点 从目前的市场供应产品来看，建筑形式仍然以多层为主，多层及多层+（小）高层的楼盘占据市场上的80%之多，高层产品基本集中在东南分区和桥东区，且18层以内的产品居多。 在建筑风格方面，一般中低楼盘更多的采用清新、淡雅的色调，色调搭配较单一，冷色为主；中高档楼盘则大多沿袭了阳光水岸的立面风格，色彩搭配较丰富，强调时尚气息、跳跃感，只有香榭里、水榭华庭、国际城等项目采用了较为典雅、庄重的立面风格。 ◆ 产品户型特点 目前市场推出的楼盘中,户型面积设置更趋于实用、合理，以两室和三室为主力户型，面积在90-160平