西营房地产项目营销策划方案.doc

七里香堤 —西北水岸典居 目 录 第一章 市场概述 一、整体市场分析 二、区域市场分析 第二章 项目概况分析 项目整体战略 一、 项目定位 二、 价格定位 三、 产品规划 第四章 项目广告推广 第一章 市场概述 一、市场分析 石家庄市区现有人口2万，据相关资料表明，其中有近四分之一的人有住房需求，这对石家庄的房地产市场将会产生很大的拉动。另外目前全市人均居住面积约为13.3平方米，按全国经济7%的增长速度，整体市场较大。 另一方面，随着近几年石家庄市一系列城市规划的实施，石家庄的房地产开发也出现了鲜明特征，东部高新技术开发区、市区城中村改造项目、西部楼市这三个具有代表性的板块，成为带动石家庄房地产开发走高的新的热点区域。这三大板块，无论从开发面积，还是从开发规模，均对石家庄房地产业的成熟发展起到了积极带动作用。明年石家庄全面上市的项目30余个，仅新开盘上市的商品房，最少有200万平方米以上，除此之外，石家庄已进入大规模改造开发阶段，比较大的如的整体改造，改造后的上市量都在30万平方米以上，业内估计明年仅改造上市量就会超过100万平方米。 综上所述，房地产住宅项目市场竞争将会越来越激烈，为了最大限度的吸引目标客户，为了突出本项目的竞争优势，这就要求开发商必然要从产品本质上下足功夫，注重产品内涵、注重品牌建设，在产品定位上更加细心谨慎，而不仅仅是靠宣传与炒作等浅层面的运作来面对日益成熟、理性的购房群体。项目西附近，房地产项目不多，同类比新楼盘运作和即将展开的有项目，项目，项目。其它全部为项目，这一区域在买家心目中的市场认可度一般，项目市场分析，求证的时间较长新项目运筹时间较长在二环内土地供应十分紧缺的情况下，的建设为城市房地产带来更大空间，开发商正纷纷将目光投向更具开发潜力的二环外可建设用地。对市场状况的透彻分析是形成一个项目销售力核心的必要步骤，全面了解项目所处的西经济、房地产、商业的发展现状，并对项目所在区域商圈做通透的研究，寻求最适宜本项目的市场定位和营销推广策略。 商业：北国超市银都店/保龙仓 医疗： 二六零医院/石岗医院/ 胸科医院 金融：建行 农行 工商银行 交通：108路公交车， 距车站仅50米 景观：赵伦公园 教育：陈章小学幼儿园 1、建筑面积1.2万㎡ 2、砖混结构，一层仿蘑菇石面砖，二层以上干糙石，斜坡造型 3、中空玻璃，塑刚窗，外凸单阳台 配比： 二室二厅（40%） 109㎡ 三室三厅（60%）130-150㎡ 特点： 户型设计较合理，洁洗分离，干湿分区，明卫明厨 已售60%， 促销手段： 一次性优惠1%，分期无优惠，首付40%，封顶40%，交钥匙20% 环境较差，先看到小区入口的公交车 污染：热电二厂 项目名称 地理位置 周边生活配套 建筑规划 户型配比及特点 销售价格 备注 山水家园 北外环，东固村 售楼处位于胜利北街313号 商业： 商业门市 社区内部配套：健身器材、小区内幼儿园 教育：东固村小学 医疗：260医院。胜利医院 交通：31路车直达小区 景观：太平河，人工湖 1、2100多户 2、砖混结构、 平顶、涂料 3、绿化率35% 一室一厅 58㎡ 二室二厅 97-109㎡ 三室三厅 129.3㎡— 138.49㎡ 已售65% 最高价 1790元/㎡ 最低价 1220元/㎡ 户型设计合理，房型较差，小区外部环境较好，大型人工湖，大平河 绿源小区 五七路附近，红旗街附近 售楼处位于石家庄学府路102号 紧邻大学城 一条商业步行街 交通：08路 112路 景观 ：滹沱河 总建筑面积160余亩，13万㎡，23栋 绿化率50% 周围环境较好，精装修，暖气按号计费 一室一厅一卫 57㎡左右； 二室一厅一卫 81㎡左右； 二室二厅一卫 90.3㎡； 三室二厅二卫125.8㎡ 1-3层 1870元/㎡ 4-7层 1790元/㎡ 紧邻大学城，宜住宜投资 交通不太便利，无大型综合购物广场，无大医院，大型配套较差 项目名称 地理位置 周边生活配套 建筑规划 户型配比及特点 销售价格 备注 本案 北二环与友谊大街交口往北3公里， 友谊北大街西侧， （西营村村西） 肉菜市场一个，杜北37中 综合分析： 由于地理位置较为偏僻，项目周边竞争项目较少，价格较低，均价在1750元/㎡左右；从建筑规划多数倾向于建立中低档生活社区，多数社区生活配套不完善，户型多以小面积为主。 第二章 项目分析 一、项目整体概况 本案地块价值观总结: 项目位于桥西区。从该地块的居住价值而言，该地块所在地已开发的，有中低档项目，，，居住氛围正在完善形成中，从商业价值而言，该地块位于，周边居住人群密集，具有较大规模的购买消费群，而周边又缺乏商业的配套设施，需进一步提升本地块的商业价