北京西山美庐地产项目分析与发展战略.ppt

凡事预则立 不预则费 特 别 之 墅 ——西山别墅项目前期浅谈（六字谈） 特、别、墅 势、时、术 上篇 ——特征 高档别墅项目的特征 特色环境（包括自然、交通、生活配套等硬件环境） 区域认可程度（客户心理认同，如涉外环境、特殊历史背景等因素。如低档别墅虽然形式类似，但是由于位置的差异，价位普遍偏低，而无法突破，能够成为高档别墅区域的较为有限。此因素对价格的影响作用比建筑形式更重要。） 资源相对稀缺（高档别墅产品，集中在少数区域内，土地等资源较易形成稀缺的状态。利用这种稀缺是挖掘价值的机会。） 培养过程（如碧水庄园、玫瑰园、龙苑别墅等项目，高端产品的消化可能是一个较长的过程。因此，对运行此种项目需要较为周密的策划。） ——区别 高档别墅项目区域立足点： 环境——例：温榆河沿岸地区（机场高速公路沿线等高档别墅，发展较早。同时说明环境因素对高档别墅的重要作用） 人为环境——例：顺义马坡乡地区（涉外气氛，国际高尔夫练习场、赛马场、奥运会赛艇比赛基地等。但也只有少数项目销售情况看好，如龙苑别墅，说明在小范围内的项目差异明显存在，市场仍然敏感。这种敏感度可加以利用。别墅项目遍地开花的情况较多，但是，其中往往有跟风，终成鸡肋或者是垃圾作品，但是随着市场成熟过程，项目的盲目性必然降低，出奇出新才能占得先机。） 概念——例：桔郡（概念的宣传方法，首期的运作成功和二期水印长滩的衔接。） 墅 ——新解 墅的含义永远的奢侈品 墅——田野的草房 别墅——风景区供游玩修养的园林房屋 融居住与养性一体 ——田野（独特优良的自然环境）在现代的稀缺。（如何强调这种稀缺，是造势的思路）此话题有待再挖掘，怎样服务于主题。 下篇 势 大势——关注度的提升（提供一些统计调查结果，关于关注西部楼盘及地区的文章等，最近西山的规划将要出台，别墅项目开发蓄势待发。） 区域追捧——需求量的积蓄（市场有一定消化能力。） 竞争态势——蓄势待发（竞争的状态很快形成，同类产品在当地集中，细致发掘有时） 强化优势——产品推向高端的方法，事在人为 时 与势的配合，掌握时机的出现 多方信息的调查，做到先知 预估的计算（有关预期盈利的前景问题） 出击的决断 术 细化——（如：强调香山南路的分割作用，强调小范围内的土地价值增长的敏感度，作为推高端产品的一个条件。对客户认同度给予引导。如交通、） 出奇——怎样出奇？（此话题待发掘。） 附后专题：香山艺墅的尝试 位置——周围的地区有影响，因此强调我项目的优势 产品——准高端产品，具有试探性，（不能回避环境对其制约的作用，所采取的妥协方法。） 操作方式——推出时机较早，是西山地区较早的别墅项目。准备充分，人员培训较到位, 结语： 产品推向高端——独栋别墅 （以上已经陈述了这种方法的现实性和可操作性。 独栋为主，可有少部分双拼； 价位在14000元/㎡以上； 独栋面积在400㎡以上，总价为600万左右；其实还是准高端。高端概念在别墅类型中很难界定……为满足个性需要，可由业主自己参加建筑设计方案的确定。仅仅建好让人挑的不是豪宅。也可考虑四合院形式…） 谢谢！ Good luck! * * 上篇 下篇 特 别