2005年北京市九号公寓项目营销企划报告.ppt

市場調研篇營銷推廣篇廣告策劃篇推廣活動篇開發商配合 提 綱 市場調研篇 市場調研篇 ■周邊環境簡介 ■区域在售量體 ■区域價位走勢 ■朝阳公园版块重点项目剖析 ■朝阳公园版块重点项目购买力剖析 ■朝阳公园周邊餘量戶型比例 ■朝阳公园區域競品分析 项目周边环境情况 项目周边环境情况 项目周边环境情况 九号公寓位于北京市朝阳区朝阳公园西侧，所在西路地段与朝阳公园仅20米近距，恰好处于CBD、使馆区、朝阳公园的核心位置。CBD为北京最集中的商务区，代表着现代的商业文明。燕莎地区是北京五星级酒店最集中的地区，公园周边分布着第二、第三使馆区，是北京市最国际化的地区。在地产界，朝阳公园时常与美国纽约的中央公园相提并论，被公认为北京的“中央公园”，环绕周边的项目也无不因此而戴上贵族光环。 正是在这种大的区域环境下，九号公寓所在西路九号，其交通环境、景观环境、涉外人文环境均为上上之选，因而成为当之无愧的“地王”。 朝阳公园周边价位走势表 朝阳公园版块重点项目户型剖析 朝阳公园周边余量户型比例表 朝阳公园重点项目购买力剖析 朝陽公園区域競品分析  各单元朝向 九号公寓户型统计说明 总户数242套，细分为66种户型。 ■ 1居共12套，占总套数的4.95％，分为7种户型。 面积范围从90.51㎡—122.73㎡之间.均分布在一. 二层。根据一居户型楼层低、朝向较差的特点. 价格应设置较低。 ■ 其中分布在一、二层的2---3居户型共31套，占 总套数的12.8％，16种户型，面积范围163.91㎡ —315.15㎡之间，200㎡左右的户型居多，根据 此部分户型楼层低的特点，价格也应设置较低。 九号公寓户型统计说明 ■标准层（三---十层）均为2---4居共176套，占总套数 的72.7％，20种户型，面积范围148㎡---436㎡之间， 其中200㎡---400㎡的户型居多，此部分户型可主要根 据景观、朝向定价，建议同户型可根据不同楼层制作 价差。 ■跃层户型分布在十一层（E户型除外）共23套，占总 套数的9.5%.23种户型.面积范围从263.29㎡---861.37㎡ 之间，其中300㎡---600㎡的户型居多，此部分户型中 的B、C、D、E、F、G、H单元朝向公园，单价均在 三万元以上，属特殊户型。 价差定位 同一楼盘的价格因为 楼层差异. 朝向差异. 景观差异. 户型差异. 面积差异. 结构差异. 等诸多因素的不同.因而价格也有所差别。 价差定位 本案价格调整时既是考虑以上因素: ■东部紧邻有中央公园.城市绿肺之称的 朝阳公园.景观一览无余.尽收眼底.户型 设计合理.综合多方面因素价格定位应 较高。 ■东南段.东北段景观指数也相当不错。 ■朝向东北段较之东南段略差.因此东南 段价格要高于东北段的价格。 价差定位 通过对楼层、朝向、景观、户型、面积等因 素评估: 按楼段分，价格高低顺序为： 东段东南段 东北段 东南段 南段 西南段 西段 西北段 北段； 按照单元分，价格高低顺序为： E单元 D单元 F单元 C单元 A单元 B单元 G单元 H单元 Q单元 O单元 P单元 M单元 N单元 K单元 L单元 I单元 J单元。 价差整体情况 本项目共计242套公寓.除七套超大面积的跃 层外.还有235套房.最高价为 30023.07元/㎡. 最低价为12134元/平米.高低差价为18620.58元. 但是这种价位的房极少。通观整体价格来看. 楼层差价每层平均在500－700元左右.最高价 差约2000元.最低价差约150元。 各单元朝向及优劣顺序 面积分类比较 面积分类比较 去化分析 根据以上户型统计，可以看出200㎡以上户型占很大比例，这意味着总价很高。平均每套房总价在500万以上。 从目前接电、接访情况分析，由于大户型总价门槛过