2010年合肥印象西湖·蓝郡营销报告.ppt

Part 5：营销策略 营销节奏 销售策略 费用预估 【 报告目录】 10/01 10/02 10/03 10/04 10/05 10/06 10/07 10/08 10/09 10/10 10/11 10/12 营销 节奏 营销线路 营销 目的 年后登陆 项目商业启动 品牌登陆建立 营销 策略 明线 辅线 项目产品升级 综合高度建立 表 现 表 现 表 现 宋都品牌登陆； 双盘整合联动； 建立关联记忆。 印象西湖综合价值传达； 商业定位、招商启动； 综合体价值得到表现。 项目价值深化演绎； 项目产品品质升级。 品牌运作 项目开盘 品牌长线演绎 项目价值提升，支撑品牌 住宅强销 推广策略 10/01 10/02 10/03 10/04 10/05 10/06 10/07 10/08 10/09 10/10 10/11 10/12 营销 节奏 年后登陆 项目商业启动 品牌登陆建立 项目产品升级 综合高度建立 住宅强销 推广 主题 城市之脊·繁华轴心 建筑城市期望 珍藏一座城市的期望 推广 策略 整合两盘媒体资源同时发布； 市区临时大牌，多面覆盖。 以外围大牌为主，对高速、机场等区域覆盖； 加强软文的炒作，扩大报纸的投入。 涉足下线市区； 减少报纸的投入，增加大牌布点。 项目形象巩固 发展价值/商业/中心整合项目 落地蓝郡住宅，生活概念 10/01 10/02 10/03 10/04 10/05 10/06 10/07 10/08 10/09 10/10 10/11 10/12 营销 节奏 年后登陆 项目商业启动 品牌登陆建立 项目产品升级 综合高度建立 住宅强销 营销线路 营销 节点 感恩母亲节 宋都基金启动品牌战略 商业定位 商业招商 感恩教师节 感恩父亲节 感恩，回馈 2010收官 感恩社会 公开信 商业时尚秀 品牌力最强！ 客户层次最高！ 产品品质最高！ 市场领袖 要建立市场领袖，必须做到市场范围内品牌力，客户层次、产品三者的高度。 阶段目标思考 如何实现 阶段目标划分 建立企业品牌基础 项目综合形象提升 品牌力扩张 高端客户吸引 产品价值演绎提升 产品品质感提升 阶段1 阶段2 阶段3 设问三： 品牌/客户/产品升级 要实现项目的整体升级，就必须突破“小巷”思维，跳出区域，进行品牌升级，实现产品、客群的同步升级 如何进行项目的品牌、产品、客群升级，它们的过程如何？ Part 4：项目定位 SWOT分析 客户认知 10年定位 三大突破 【 报告目录】 》项目是综合体 》项目是以前的地王 》项目的优势地段 》项目的品质强 》项目的价格合理 》项目的住宅产品不错 》开发商的实力基础 》团队营销作战能力强 价值总结 通过项目的半年多的营销工作和目前的形象基础，我们认为，项目目前有以下优势： 外部类： 》地段认知 —— 边上是大型买场，位置比较好 内部类： 》发展潜力认知 —— 整体的规模 》品质认知 —— 楼间距，整体风格，整体规划 营销类： 》价格认知 —— 等同或略高于周边项目，价格的增长促进信心 》产品认知 —— 面积较小，总价控制 》感观认知 —— 现场包装，整体形象不错 品牌类： 》品牌认知 —— 宋都在合肥有一定的知名度 客户对项目认知 从客户的综合分析发现，成交客户对项目的综合认知比较全面，无论是项目本身抑或是品牌/营销等，都是吸引其消费的原因。 内部环境 外部环境 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 综合体价值 望江西路优势地段 楼间距、景观等品质细节 未来的商业价值 商业未明确 户型产品线单调 缺少景观样板段 机会（Opportunities） SO指向：发挥优势利用机会 WO指向：借助机会克服劣势 市场的走势预期 消费者对房地产的热情 区域的发展潜力 利用市场走势，拉高项目高度； 加大项目的供应，加大去化。 加速商业启动； 东区产品线改造； 景观、品质打造提升。 威胁（Threats） ST指向：发挥优势战胜威胁 WT指向：克服劣势避开威胁 中粮、万达等项目的影响 政务区等板块的成熟 万科等区域个案明年的批量上市 09年土地放量，市场潜在竞争 建立价值差异化； 联合营销提高板块认知； 借势万达，高调竞争； 加速推量，加强价值提升。 加速商业启动和炒作； 建立标杆产品，提高项目高度； 加快景观等建设。 SWOT分析 Part 4：项目定位 SWOT分析 客户认知 10年定位 三大突破 【 报告目录】 目标客群构成 基础市场 成长市场 创造市场 立足区域市场 挖掘周边区