2010年全椒县房产市调报告.ppt

第二、政策：一刀切式的调控　　事实上，高层调控三拳头出来之后，无论是唱衰派还是多头，都对回到旧有调控逻辑的怪圈存在很大质疑，主要是一刀切式的调控，伤害更多的是真正的购房者和改善性需求者。　　随着楼市风紧的呼声响起，很多投资客在期待政策打压，因为他们想再做一个波段，再次抄底。有媒体爆料说，炒房圈现在都盼望政策打压，因为房价高位运行，炒家也不敢买，只有跌了才有机会进货。“要是政策一直稳定的话，就没有机会炒房了，但现在看，政策变来变去就有机会做波段，反正受伤的是一些不懂楼市的空军。” 二、房地产概况 主要楼盘 莲花山庄 城东花园 世纪花园 瑞祥置业花园 天都·四季莱茵 名爵苑 江海儒林新城 怡景花园 其他楼盘 小结 目前全椒市场新建在售楼盘有十家左右，大部分规模较小，每次开盘推量小，销售情况也相对较慢，据销售人员介绍，市场销售压力较大。住宅类产品市场价格在2800元-3800元/平方米之间。 * 工作要点 我们来做什么 全程营销策划 寻找市场突破口 引起强烈购房愿望 我们通过对市场的充分调查了解，结合丰富的市场营销经验，为产品找到市场契入点，寻找准确的目标客户群。另外，对产品的规划设计提出相关建议。 市场背景 一 目前全椒县房地产走势 近年来，全椒房地产市场在宏观经济运行良好和国家提出中部崛起战略背景下，呈现快速发展的势头，房地产业在县域经济发展中的地位和作用日益突出，不仅对带动相关产业、拉动经济增长起重要作用，同时对完善城市功能，加快城市基础设施建设，增加就业和改善居民生活环境等方面都做出了积极贡献。 2009年全椒县房地产商品房市场运行情况 1、房地产开发规模继续增长 2009年全椒县房地产开发规模48.42万平方米，同比增长27.1％，其中住宅建设规模34.92万平方米，同比增长35.5％，占房地产开发规模的87.68％,经济适用住房建设规模和廉租房建设为0。 2、房地产开发投资继续增长 2009年全椒县房地产开发完成投资5.73亿元，占全县固定资产投资的13.％，占全县GDP总量的5.6％，同比增长54.6％。其中，住宅完成投资3.45亿元，同比增长107.6%，占房地产开发投资的89.7％。 　 3、房地产开发竣工规模继续增长2005年全椒县房地产开发竣工规模30.83万平方米，同比增长63.5％。 其中，住宅竣工7.33万平方米，同比增长55％，占房地产竣工规模的 67.7％。  4、商品房销售量继续增加 市场价格稳中有升，商品房价格与全椒县城镇居民可支配收入、 商品零售价格同步增长。2009年全椒县房地产销售规模23.58万平方米， 同比增长85％，销售金额为5.34亿元，同比增长116％。房地产销售中， 住宅销售规模10.08万平米，同比增长54％，销售金额为2.59亿元，同 比增长69.3％，平均价格为2580元／m2，同比上升10个百分点。根据住 宅产品户型面积情况，80平方米以下的小户型占总量5%,80平方米－100 平方米的中户型占总量35%左右, 100平方米以上的大户型占总量约60％。 统计数据表明，该县2009年房地产销售形势较好，上市产品以大户型为 主，市场需求以中户型为主。规模增长的原因一是外地有实力开发企业 的加入，二是成片开发项目的增加，三是旧城改造力度的加大。 2010年上半年全椒县房地产商品房市场运行情况 上半年全椒县商品房价格一方面受经济形势、居民消费能力、供应总量、钢材等建筑材料涨价和土地实行招标、挂牌、拍卖以及最重要的国家宏观调控，打压房市等因素影响，总体来说商品房价格平稳，但销售量下降。 影响2010年全椒县房地产市场发展的有利因素主要有： 第一、供应：存量、在售量创近两年新低 　　对于未来房价中长期走势，市场研究中心认为，未来两年内二手房房价呈现先跌后涨的“V”型走势的可能性极大。这主要由市场供求关系所致，经过今年的巨量去化，当前上海一手房存量为486万平米，二手房在售量也仅为857.5万平方米，双双创下近两年的新低。 　　而由于2010年世博会召开期间市区及场馆区域大面积停工因素影响，预计2010年、2011年这两年一手房新增供应量将持续低位，在巨量需求的推动下，房价回调的趋势将很容易被打破，从而重新步入上升轨道。 第三、炒房：炒房团盼着政策打压　　从2003年开始炒房的李先生深谙购房者心理。他们的依据是，“‘空军’都听专家的，专家全部唱空，空军不敢买，没人买房子开发商就不敢拿地、不敢建新房，房价又要大跌，一大跌炒家开始买入，空军再跟，专家又来喊楼市会崩盘，中央只好开始调控，新的轮回又开始。”因为中国空军太多，所以总有没买到房子的，这样就会累积需求，2007