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2010年02月26日北京万科香河项目整体定位及启动期建议
万科香河项目整体定位及启动期建议;;;;;京东1小时生活圈;开发商困惑;;对大盘的思考——;城市发展的机会;城市化;按照国际标准,城市人口比重达70%以上,第三产业占50%以上,第二产业稳定在30%左右为城市化进入高速增长期;
当前,北京的城市化水平达到83.62%,远远高于全国平均水平;在进入城市高速增长的同时,也吸引了大量人口的流入;
2008年,北京人均GDP达到9075美元,按照城市发展理论,北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。 ;东扩范围:
西起东大桥路、东至西大望路、南至通惠河、北至朝阳路。
东扩意义:
CBD东扩对于北京东部区域的发展起到积极拉动作用,辐射范围将进一步扩大,从而更进一步加快香河区域城市发展进程。;城市发展的机会:;市场发展的机会:;;;从供给角度看机会:存在价格和产品形式的双重挤出效应;市场发展的机会:;;;;;;北京东部远郊经济型别墅市场的年销售量的增长率在100%以上。
香河经济型别墅市场年销售量高速增长。
客群增长:经济型别墅置业的主力客群每年以22%的增长率增长。;市场发展的机会:;富力新城
富力地产+河北建设集团
建筑面积600万㎡,2010年预计约20万平米;单位:套;;市场发展的机会:;城市发展:主动郊区化的主流趋势和城市重心的东移提供了发展空间。
向外挤压:北京六环内外别墅物业供应有限,存在价格和产品形式的双重挤出效应。
需求增长:
北京东部远郊经济型别墅市场的年销售量的增长率在100%以上。
香河经济型别墅市场年销售量高速增长。
客群增长:经济型别墅置业的主力客群每年以22%的增长率增长。;;对大盘的思考——;远郊大盘开发模式研究思路;项目功能配比与功能分区,以满足居住的基本生活需求
项目开发驱动模式,吸引消费群体;*;*;*;*;*;*;*;*;郊区陌生区大盘开发;;;建议本项目的开发模式——
新市镇模式+主题地产模式;1996年,迪斯尼在佛罗里达州的奥兰多市建成了一个5000英亩的“庆典镇”
“庆典镇”行车至奥兰多镇中心30分钟,到奥兰多国际机场20分钟
采用了典型的“新城市主义”原则,被认为是美国开发最成功的房地产项目之一
将建筑、教育、医疗保健??科技等相融合,营造出浓厚的社区氛围,是集居住、工作、娱乐于一体的睦邻友好的社区;整个“庆典镇”分为八个部分:北村、南村、东村、西村、庆典村、Evalyn湖、Roseville角和Artisan公园
住宅:供给方式多样,可租可售,包括:公寓、Townhouse、别墅、平房和花园房等7种类型
建筑均由世界知名设计师设计,有维多利亚、地中海、法国、海岸和殖民复兴等各种风格;不同风格和规格的房屋混杂在整个小镇里
在庆典镇中心或者紧邻中心的公寓和townhouse适合于充满激情的、喜欢都市生活方式的人士居住。;;;;;对项目主题落地的思考——;成交客户分析—基本特征;成交客户分析—置业动机;成交客户分析—关注研究;;成交客户分析小结;郊区陌生区大盘开发;;;;;;;;;;;;;;;我们客户需要的休闲度假、养生生活是——
;我们客户需要的休闲度假、养生生活是——
;我们客户需要的休闲度假、养生生活是——
;由此我们联想到……
台湾的农场观光业
这里的生活是——
;本项目整体定位——
以观光生态农业为主题线索的
泛旅游生态度假生活区;我们的社区生活主张——
尊重并保持原生态地貌
放大并体验原生态环境
创造并回归原生态生活节奏
关注个人与公众尺度适宜 营造生活的全面便利
关注身心健康与公众素质 培养审美力与创造力;;线索1——尊重并保持原生态地貌;线索2——放大并体验原生态环境;线索2——放大并体验原生态环境;线索2——放大并体验原生态环境;线索2——放大并体验原生态环境;线索2——放大并体验原生态环境;线索3——创造并回归原生态生活节奏;线索3——创造并回归原生态生活节奏;线索3——创造并回归原生态生活节奏;;1;1;阿凡达探险公园;万科谷仓设计酒店;仓鼠别墅
La Villa Hamster;1;1;1;1;1;;社区被选创意主题;;孔雀城产品之路;;潮白河孔雀城;;四期规划图;;;;台地联排比普通联排实现的销售价格更高,地下室、露台、车库全赠送,由于容积率限制庭院面积不及普通联排理想。
大堡产品销售实现最佳,均价6500元/平米,7.8-8.7米大面宽,合院设计产生较强的独栋感受,赠送双车库及1个车位,受容积率限制花园面积低于联排;
叠拼产品主要起平衡容积率作用,销售实现较低,均价4560元/平米。;;;;;;;;必要成本投入;地下室双向采光井设计,提高地下室舒适度;
首层老年房设计,满足客户养老需求;
二层双套房设
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