2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告.ppt

联合商务国际广场项目专题研究报告;目 录 Contents;项目天泽理解 核心问题界定; 本项目首先要做的是城市占位。这就需要我们认清项目价值、竞争环境及可借资源，并加以合理运用，达到项目发展与区域发展的完美结合。 其次要做的是确定项目发展方向。本项目产品形态丰富，各产品之间既相互促进，又相互制约。如何保证物业均衡发展，是项目能否成功开发的关键，而其中的难点又在于商业产品的发展策略及价值体现，这需要一个系统的推导过程。 本次项目提案时间较为仓促，且信息获取量有限，对产品研究难以做到全面准确，如有偏颇之处，敬请海涵。;;[时间] 非稳定，跨周期发展 3-5年开发周期，恰逢晥江城市带高速发展之际，考验定位的前瞻性； [规模] 非小盘，优化产品结构 47万方的规模，在住宅、商业、酒店、办公、公寓综合物业要求下，考验物业的最佳组合比例，即最佳成本结构、利润结构、财务目标； [区位] 城市核心区，资源得天独厚 老城区，政治经济核心区域，考验项目价值跳跃，城市升级。;基于发展预判的动态城市占位 而非基于市场竞争的静态基准定位 不以当下市场面、竞争面为重点关注，以开发周期内的城市、经济、行业发展走向为参考坐标;宏观经济 区域市场 综合体研究;安徽省2010年主要城市GDP统计（单位：亿元）;;铜陵严格执行新政，楼市应声降温。;价 格; 北拓、东扩、南整、西跨的发展规划，主城区、东部城区、南部城区共同构成“一城三区、一主两副”组团式城市空间布局结构。;城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站） 铁路：铜九铁路、城际铁路 高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速 城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道;2;优劣势;;住 宅： 保障现金流，满足基本居住需求，吸引人气，追求短期效益。 S O H O： 保障现金流，满足基本投资需求，吸引人气，追求短期效益。 写 字 楼： 现金流及固定资产的混合体，提升项目综合价值，吸引人气，追求短中期效益结合。 集中式商业： 利润最大化的主要来源，提升项目综合价值，吸引人气，追求短中期效益结合。 星级酒店： 固定资产投资，树立项目标杆形象，提升综合价值，追求长期效益。;;; 按照地理位置、区域属性及楼盘聚集情况，铜陵城区大致可分为中心区板块、新城板块、环天井湖板块、城南板块四大房地产板块，呈现“一主三副”的格局； 铜陵市在售楼盘主要集中在新城板块及中心区板块，而天井湖板块、城南板块在售楼盘相对较少。 项目位于中心区板块通往南区的边缘地带，楼盘分布少。;柏庄·春暖花开; 截止5月31日，全市签约3555套 5月份，铜陵市商品房成交套数为2011年历月最高，环比增长210.5%，使得铜陵楼市一改前三个月的惨淡业绩，进入红色五月。;;;;;置地·财富广场;铜产业链自上而下分别是矿山、铜精矿中间商（国内、国际贸易商）、冶炼厂商、 精铜中间商（国内、国际贸易商）、铜加工企业， 再下游是消费类企业，如交通、家电、建材、电子、机械、轻工等行业的企业。;2010年;;;本 案;;;;;;;;◆ 城市核心区域的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多为投资经营者，这一类商街主要为长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交口为代表。这一区域商铺最高租金可达到200元/平米/月以上。次级中心区商铺租金水平在80-150元/平米/月。 ◆ 城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，购铺及经营主要是为了养家糊口，最低租金可低至15-30元/平米/月。 ◆ 城市整体商业水平，以“长江路与人民路交口”为中心高点，向四周递减。;;;;;;;;地块分析 产品分析 项目定位;;;;;项目由28栋住宅与1栋酒店、2栋SOHO、2栋公寓以及部分低层商业构成，产品线丰富，是典型的城市综合体项目； 拥有先进的HOPSCA城市综合体的规划理念和规模性、复合性独特价值，是城市中心具有高价值利益的物业形态； 项目容积率较高，绿化面积较少，无大型中央景观区，居住舒适度偏低； 商业较为分散，不易形成集群效应； 项目户型面积54.82-127.88㎡，90㎡以下户型占57.18%，90-100㎡占29.14%，属于刚性需求户型。;;;核心物质引擎;; 以销售和资金回笼为第一目标？ 以树立品牌和形象为第一目标？ 品牌与销售速度两者双赢……！;“集”——项目大规模动工，形成规模效应；多业态整体推广，以规模化、复合化增强品牌影响力和市场整合力，实现价值的最大化； “散”——结合开发战略和市场需求，分阶段分步骤逐步推向市场，价值不断走