2012年10月18日昆明信和大厦营销策略沟通方案.ppt

信和大厦营销策略沟通方案 2012-10-18 报告内容大纲 项目区位分析 项目毗邻昆明市核心商业区域，属于一环内稀缺土地资源； 位于市中心与南市区交通枢纽要道上，可快速驶入二环快速干道，交通通达性极佳； 周边配套完善，公共交通便捷，利于写字楼办公人群的工作与生活。 项目区位分析 项目所处区域2km半径范围内集中了大量的省级政府行政单位、五华区区级政府行政单位。 政府行政单位的集中区，往往有着完善的市政配套设施，对商务办公物业的升值有着较好的促进作用。 项目区位分析 伴随昆明新一轮的城市大开发，昆明的城市商业、商务核心区势必将进行外扩。 目前项目周边已在建多个大型城市综合体，结合已建成的多个大型商住楼盘，项目所处区域未来有发展为昆明商业、商务核心外扩区域的潜力及趋势，区域价值潜力巨大。 项目区位分析总结 项目所处的一环内区位存在着土地资源稀缺的区位价值优势； 项目位于省级行政中心区位，有着较高的物业价值及物业升值空间； 伴随城市发展及周边楼盘的开发，项目所处区域未来有着巨大的物业升值潜力。 项目的核心竞争优势：地段 项目产品分析——基本指标分析 技术指标分类 说明 相关指标数据 总建筑面积 基本面积指标 56136.86㎡ 地下建筑面积 13520.27㎡ 地上建筑面积 42616.59㎡ 写字楼建筑面积 可销售部分 销售量指标 19501.88㎡ 写字楼一层商业建筑面积 931.57㎡ 住宅楼一层商业建筑面积 444.49㎡ 储藏室建筑面积 24㎡ 车位 220个（40～110＃为立体车位） 从项目相关技术指标判断，项目是一个小规模的以办公物业销售为主的楼盘。 项目产品分析——写字楼产品分析 房号 建筑面积 （单位：㎡） 单层面积合计 （单位：㎡） 1# 52.37 629.78 2# 54.16 3# 47.4 4# 59.15 5# 92.37 6# 71.42 7# 53.39 8# 61.01 9# 68.59 10# 69.92 写字楼物业基本设施条件： 层高2.9m，公用卫生间，4部电梯 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目产品分析——写字楼产品分析 项目工程进度主体已完工，后续工程周期较短，可以视为现房销售，对比周边竞争项目，在销售上具有工程进度的优势。 项目产品分析——写字楼产品分析 项目内部办公空间层高仅2.9米，按照一般写字楼的设计标准，此层高较低，空间较为压抑； 一般梁的设计为0.4m~0.5m，按照2.9m的层高，未来进驻企业办公很难进行装修使用，如还有一定的管网布局，则企业办公区域的形象及档次较低。 项目产品分析——写字楼产品分析 从单层面积判断，本项目写字楼属于规模较小的办公物业设计，物业结构很难吸引大型企业进驻； 从物业分割面积判断，本项目后期销售的优势在于购买门槛低——即低首付、低总价； 从硬件配置判断，项目未来作为办公物业，硬件设施已较为完善，但硬件配置对比日后进驻的企业及办公人数，配置比例有一定不足； 从办公物业建筑结构设计来看，层高仅有2.9m，后期作为企业办公使用空间十分压抑，不利于使用及形象展示； 项目工程主体已封顶完工，后续工程周期较短，具有现房销售的优势。 项目产品分析——商业产品分析 项目商业均为一层临街商业，基本做到铺铺临街，商业昭示性强，商业整体分割后铺型格局方正，开间进深比适中，利于销售及经营。 写字楼底商 住宅楼底商 项目产品分析——商业产品分析 写字楼底商 房号 建筑面积（单位：㎡） 1# 51.25 2# 90.78 3# 23.68 4# 34.2 5# 39.16 6# 49.18 7# 43.34 合计 331.59 住宅楼底商 房号 建筑面积（单位：㎡） 合计建筑面积 1# 27.29 444.49 2# 21.75 3# 12.82 4# 54.94 5# 12.14 6# 13.41 7# 11.77 8# 45.07 9# 19.87 10# 11.77 11# 38.61 12# 12.14 13# 55.1 14# 22.93 15# 21.75 16# 17.17 17# 45.96 从商业分割后的面积来看，住宅楼部分底商主要面积区间小，利于销售；写字楼部分底商面积区间略大，有一定销售压力，但商业价值最高。 项目产品分析——商业产品分析 面积区间 套数 比例 10～20㎡ 8 33.33% 20～30㎡ 5 20.83% 30～40㎡ 3 12.50% 40～50㎡ 4 16.67% 50～60㎡ 3 12.50% 90～100㎡ 1 4.17% 项目商业分割后单体商铺面积区间为11㎡～91㎡之间，主要面积区间在10～20㎡之间，次要面积区间在20～30㎡之间，面积较小，具有总价低、易