2012年12月合肥祥源城2013年营销策略总纲.ppt

2013年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第一批：G3入市，约2万方；低价值单位小批量入市，制造首批热销。 第二批：G2、 G4入市，约3万方；补充刚需货源，沿创新大道形象工程，利于项目形象感知塑造。 第三批：G1、G5、G6、G7入市，约5万方，G1湖景产品为2013年楼王产品，树立价值和价格标杆； G5、6、7补充刚需货源，挤压去化。 第四批：联排别墅入市，约1万方；以资源型稀缺产品拉升项目整体价值感知；现场售楼处、商业示范区到位，现场展示提升价值感知。 第五批： G13、G19入市，约3万方，借力现场展示小幅拉升溢价。 第六批：G14入市，约1万方，年底冲量 2013年上半年集中推货，高频率、小幅度推货，预留价格拉升空间。 推售- 2013年 小步快跑保证热度，整盘价值贬损最小，别墅产品、湖景单位交叉入市，拉升价值 G19 G7 G6 G5 G4 G3 G2 G1 G13 G12 G11 G10 G9 G8 G17 G16 G15 G14 G18 第一批：G3入市，约2万方 第二批：G2、 G5入市，约3万方 第三批：G1、G5、G6 、 G7入市，约5万方 第五批： G13、G19入市，约3万方 第六批：G14入市，约1万方 第四批：别墅入市，约1万方 推售- 2013年 * 3 渠道策略 全面打开客户通路，全方位蓄客支撑销售目标完成！ * 渠道必杀技一：事业单位、国企精英客户主动出击 —— 推介会、派单、团购、定点短信、CALL客、客户置换 高新区主要企事业单位定向拓展，深度挖掘 针对高新区管委会、周边企事业单位及工业园，进行精确制导式的广告投放；以举办产品推介会、派单、发送定点短信等形式进行广告宣传，同时配合团购，深度控掘； 推介会 团购 10月 12月 3月－9月 团购洽谈、派单、推介会、巡展，持续动作 定点短信、派单、CALL客 渠道分布 渠道必杀技二：派单扫客户－市内核心商圈和专业市场大派单；项目周边加油站、高速收费站、西门换乘中心全覆盖 渠道分布 ◆ 大规模启动时间：项目开盘及加推前一个月每个周末，开盘前一周每天。 ◆ 规模量：100人以上 ◆ 布点：主要集中到商圈内核和专业市场；项目周边竞品每周末长期覆盖 ◆ 发单量：30万份 全城派单扫客、竞品截客 高速路收费站：派发项目资料和行车地图 加油站：派发纸巾盒 （加油周报合作） 西门换乘中心：树立桁架，发放单页； 区域两大高端酒店、4S店：大堂展架。 区域内客户经营 渠道必杀技三：全城大call 客－海量释放项目信息，低成本扩大客户基数，为项目热销奠定坚实基础。 渠道分布 组建call客中心：每周组织10人call客团队（可聘请大学生）对号码资源进行筛选 。 组建CALL客中心 爱房、合房等资源号码； 拓客渠道资源：看房团、巡展、陌拜扫街登记表所搜集客户信息； 世联、合富明源资源； 短信公司截流数据：竞争楼盘进线截流号码； 祥源会资源：有针对性筛选 号码资源构成 渠道必杀技四：西拓计划－合六同城一体化大背景下，后期客户拓展可适当在六安方向的沿主干道乡镇进行。 渠道分布 高刘镇 小庙镇 大柏乡 六安市区 本案 南分路乡 拓客形式：宣传车、楼体广告等。 重点区域：见下图所示。 南岗 渠道必杀技五：祥源会联动－利用祥源在合肥乃至安徽地区的几个项目、老业主资源平台开展项目推介和老带新。 渠道分布 祥源老客户渠道： ◆ 针对已往所有已经成交业主进行信息释放； ◆ 已入住小区入口、告示栏、电梯轿厢等渠道放置展板释放项目信息和老业主权益（成交权益/老带新权益）； 客户维系平台建设： ◆ 祥源会客户重新经营，邀请老客户品茶、参加环湖自行车赛； ◆ 每月举办业主生日会，穿插项目营销； ◆ CALL客或短信及时告知项目信息； ◆ 建立客户短讯平台，节假日及温馨提示。 客户观点04 区内豪宅客户构成：年龄集中在30—55岁之间，区域内客户占成交主力，看中区域的居住环境和未来发展。 华地紫园洋房客户来源 华地紫园洋房客户主要来源仍集中在蜀山区和政务区，其他区域客户较为分散。 私 企 业 主 企 业 高 管 类 公 务 员 自 由 职 业 乔治庄园客户职业构成 25-35 岁 35-45 岁 45-55 岁 乔治庄园客户年龄分布 蜀山区、高新区客户：30-49岁，自住改善型，认同区域价值，关注居住品质和舒适度； 合肥其他区域客户：35-50岁，关注生活品质和所在区域价值，对开发商品牌有一定追求； 省内其他城市及省外客户：35-55岁，看重身份标签，关注区域成长性。 客户观点05 豪宅客户触点：意义大于功能，在功能价值之外精神价值驾驭着豪宅购买的关键诱因。 1 2 3 4 5 6 7 8 1