2012年2月惠州华贸中心营销总纲.ppt

聚焦战术 渠道战术 推广战术 案场战术 促销战术 2012年案场战术——销售中心 销售中心 1、把形象广告贴到家门口 在客户在进门之前强化项目核心价值 在离开之前再回顾一次项目核心价值 2、把改变城市的综合体案例展示出来 洛克菲勒改变了纽约、六本木成为东京的新代表…… 说一百句不如一张图片陪一段文字表达得精准 用展板展示出来，让客户通过图像打开价值想象空间 3、适当更新销售中心配置 如壁挂沙盘，沙盘的调性与项目气质完全不相符 如销售中心的红地毯…… 目标设定 目标分解 项目定位 推售预期 华贸中心2012年营销总额设定： 既定目标：20亿 基本目标：15亿 卓越目标：21亿 目标设定 目标分解 目标分解：三大物业类型销售目标 铂金府：3.5-4.5亿 华贸大厦：8-12亿 华贸商业街：3.5-4.5亿 2012年营销目标制定的主要参考依据 市场整体环境（经济与行业平台状况、区域市场状况） 项目自身各物业成长概况（写字楼﹥商业街﹥ 住宅） 主要竞争对手状况（同质化竞争、优势竞争、市场容量） 住宅可售套数：630套 172517㎡ 写字楼可售套数：418套 92036㎡（可组合出售） 商铺可售套数：23套：1.3万㎡ （7、8、12#楼底商面积暂未确定） 新增货量 2012年项目可售货源盘点（非全部实际推售） 目标设定 目标分解 目标设定 目标分解 2012铂金府销售目标：3-4.5亿元（整体培育期） 2011年概况：月均去化量约8套左右 含公寓，不含公寓则为5.3套左右 2012年环境预期： 预期惠州高端物业总供应量超过70万平米，其中城市综合体物业超过2000套； 外部环境持续趋近，利空信息密集出现，影响市场购买信心； 本地市场上半年惠州豪宅代表帝景湾新品楼王推售，拦截本项目中心区豪宅客户； 本地市场下半年擅长于量价转换的佳兆业中心，将持续分流本项目客户； 2012年销售目标：2.5-3万平方米，实现销售总额3-4.5亿元 8#公寓消化率超过95%（220套，约1.15万平米）， 4#与8#其他物业实现1.9万平方米销售，共计约120套， 月均实现销售金额0.25-0.35亿元。 预期出售货源：4#、8# 预期出售时间段：2-5月，9-11月 2011年概况：实现销售回款约0.4-0.45亿元左右。 月均去化量约9套左右 2012年环境预期 预期市场总供应量较为有限（佳兆业中心、银座国际……），本地竞争压力相对较小 受整体行业调控及外部市场变动影响，投资信心受挫 本地市场销量相对稳定，外地市场，特别是深圳市场成为销售增量的主要来源 深圳市场大量写字楼由租转售（带租约销售），总供应量超过60万平米，供求比近2:1 深圳对“城市综合体”概念下的写字楼已很了解，不再给予特别期待，回归回报率标准 2012年销售目标：5-6万平方米，实现销售总额8-12亿元 整体实现75%以上消化率， 2#实现90%以上消化率，1#实现70%以上消化率， 月均实现销售回款0.8-1亿元。 预期出售货源：1#、2# 预期出售时间段：全年 2012年华贸大厦销售目标：8-12亿元（整体巩固期） 目标设定 目标分解 目标设定 目标分解 2012华贸商业街销售目标：3.5-4.5亿元（整体培育期） 2011年概况：实现销售回款约0.8亿元左右。 月均去化量约5套 2012年环境预期 预期市场总供应量较为有限（佳兆业中心、三宅一生……），竞争压力相对较小 受整体行业调控及外部市场变动影响，投资信心受挫 项目自身由于华贸天地的持续运营，利好逐步体现，拉动商业街价值体现 项目外部利好逐步兑现，商业氛围日趋浓厚，价值体现逐步明显 2012年销售目标：1万平方米，实现销售总额3.5-4.5亿元 整体实现75%以上消化率， 2月均实现销售回款0.3-0.4亿元。 预期出售货源：1#、2#、3#、4#、7#、8#、10#、12#底商 预期出售时间段：1-3月、9-12月 1 4 5 6 9 10 2 7 12 3 8 11 公寓 商铺 住宅 写字楼 新品推售/开盘 强销期 持销期 筹备期 目标设定 目标分解 充分利用城市综合体的特有优势： 全价格区间的完整投资产品链条，结合市场大势特点， 通过各类物业之间的营销联动，始终跟紧市场走势特征， 聚焦市场注意力，实现项目整体的长期热销。 8#公寓 85%以上 4# 中大面积住宅 1# 2# 3# 4# 10#底商(相对大面积) 2#写字楼 85%以上 1#写字楼 70%以上 8# 纯大面积住宅 7#、8#、12#底商（相对小面积） 1 4 5 6 9 10 2 7 12 3 8 11 公寓 商铺 住宅 写字楼 1 2 3 3 3 目标设定 目标分解 2012年项目主