2012年5月沈阳沈北苏家屯项目定位及发展策略研究.ppt

沈北苏家屯项目定位及发展策略研究首次沟通—项目定位及发展战略研究;;传统市内五区，均位于二环线内;;;根据核心发展条件，及其需要分析的核心问题;;房地产黄金十年背景：全球贸易、信用、工业、中国城市化;住建部日前表态，要求2012年6月底前，全国40个主要城市的个人住房信息联网。 住建部部长姜伟新在部署2012年工作的过程中，个人住房征收房地产税已被作为“注重房地产领域长效机制建设”工作任务的一部分。 2011年12月26日，国务院副总理李克强表示，2012年要积极有序推进财税改革，继续清费立税，全面改革资源税制度，稳步推进房产税改革试点，研究制定环境保护税费改革方案。;温家宝总理两会表态：将实施稳健货币政策，支持保障性安居工程建设;央行年内第二次降存准率，旨在宏观经济稳定而非“救楼市”，对房地产刚需市场有一定利好，但并不意味着春天的真正来临;12年是房企的偿债高峰年，其中信托需偿还的规模就已达约2500亿;房企资产负债率处于历史高位，偿付能力堪忧;开发商库存增长迅猛同比增长42.7%，去库存成为房企共同的选择;世联认为： 未来房地产市场政策调控延续11年政策基调，坚定房地产市场调控不动摇，基于前期调控矫枉过正，目前在按揭贷款、利率等金融政策上进行“微调”，房产政策转向保障刚需，从而保证整体房地产市场健康稳定运行。整个局面不会被打破； “两会”之后，大量保障房与商品房同期纳入市场体系，“双轨制”时代的到来将促使行业规则发生重大转变； 2012年房企负债较高，库存较大。房企整体流动性持续恶劣，接下来房企仍需努力卖房，避免过高的存货挤压现金流，造成流动性危机。价格下行压力明显，沈阳市场将跟随整体市场形势震荡；;;【住宅供应去化】2006-08年市场供大于求，2009-10年由买方市场转向卖方市场，需求明显释放，2011年至今由于政策调控的影响，成交量稍有下滑;沈阳2009-2011年土地市场商品住宅地块交易活跃，按1-3年的启动周期计算，2012-2013年沈阳商品住宅市场放量将全面启动，竞争激烈;2012年1-4月的消化量为276万㎡，横向比较基本与其他年份（除2010年）1-4月消化量持平； 2012年1-4月整体供销比高于近5年1-4月平均水平，市场供过于求的趋势越加明显； 历年沈阳市场1-4月成交量占全年成交量的21-26%上下;【住宅价格】从2006年开始，市场成交均价稳步上升，2009-10年成交均价快速上涨，2011年至今由于受宏观政策的影响，上涨势头有所减缓，2012年至今成交均价首次回落;【别墅市场】别墅市场供应量充足且每年稳步上升，2011年达到 库存高峰，目前市场别墅成交量下行明显;【别墅价格】别墅市场价格一直稳定增长，增幅较大，2010年别 墅市场均价破万，随后价格无大幅度变化出现上涨瓶颈;世联认为： 2012-2013年货币政策出现放松迹象，且沈阳有利好驱动，但就当前市场供需情况判断，沈阳2012-2013年商品房消化量依然会保持平均水平不会有大的突破，保守估计会在1100-1300万平米左右； 2012-2013年市场放量较大，竞争激烈，普通住宅市场量价萎缩，别墅市场整体疲软，下行压力明显； ;沈阳郊区房地产开发已经全面进入大盘时代且竞争激烈;;;;万科、保利都有强势的品牌、区域销售较好的时候为2009和2010 大独栋容积率很低，难以保证本项目持续销售大独栋产品;单价 棋盘山独栋别墅价格在2万元/㎡以上 其它区域独栋价格低于2万元，在1.5-2万元之间;销售额 仅保利双拼可以突破年销额2.4亿 其余项目双拼销售额基本都在1.5亿以内;单价 整体价格低于2万元 棋盘山以外产品价格低于1.5万元，均价1万元左右;销售额 万科可突破3.8亿 较好联排产品也可突破3亿;单价 产品单价在10000元左右;;单价 产品单价在6000元以上;;;面积和去化速度 主力面积在90平以上 恒大50平以下、70－90去化近100%，无50－70平产品供应 碧桂园50－90平去化近85%，无50平以下产品供应；90以下总价30－40万畅销;【别墅价格分析】独栋比双拼价格高出20%-40%左右、独栋比联排价格高出40%-60%左右；独栋产品溢价能力强;【普通住宅价格分析】远郊项目多层均价为5000-6000元，较偏远的小高或高层均价在4500元以内，多层价格明显高于小高或高层;;市场分析核心结论：;【类型选择】当前远郊市场联排与洋房产品更利于顺利撬动市场，小高+高层产品适于在后期出现;;;【龙湖滟澜山】颠覆了沈阳郊区大盘的产品认知，通过产品创新实现低密度产品热销;【龙湖滟澜山】小独栋产品，以双拼的总价、联排的单价购买独栋形式的物业;【龙湖滟澜山】叠院别墅，以市内高层和洋房的总价，购买别墅的物业形式;在低价策略的基础上建议两