2012年7月27日青岛鲁商蓝岸国际项目沟通稿.ppt

2012年7月27日 鲁商蓝岸国际项目沟通稿 谨呈：鲁商集团 报告框架 PART 1：城市研究 PART 3：本项目研究 PART 2：市场研究 PART 4：政策研究 PART 5：本项目营销建议 PART 1 城市研究 2012年2月，新一轮青岛市政规划，对未来的发展提出新的策略。新提出的“一区一谷”对青岛成为国家核心城市产生推进作用 2011年1月，国家批复“山东半岛蓝色经济区”进入国家级发展战略。青岛作为蓝色战略核心先行城市，将以“西海岸经济新区”与“蓝色硅谷”为引擎，带动城市实现蓝色跨越。 青岛西海新区规划建设成为继上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区和舟山群岛新区后，国家重点建设的第五个经济新区。 青岛蓝色硅谷规划发展包括“一园一区一带”，发挥海洋科教优势，重点部署海洋科技孵化，成为青岛市发展高科技型海洋经济的重要增长极。 城市规划 全域统筹：新一轮规划中，青岛市城市空间由“一主三辅”到“三城联动”，由单核向多核转变 “十一五”空间发展规划图 十一五规划主体思路：拥湾发展，一主三辅多组团，市区是发展核心 “十二五”空间发展思路 十二五发展思路：“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展” 本轮规划在继承现有城市战略规划的基础上，提出了全域统筹的新思路，“大青岛“协调发展全面展开。 城市规划 “十二五”时期实现重点项目环湾高端集聚，重点打造三大产业区：东岸现代服务业核心区（市内四区、崂山区），北部高端产业集聚区（高新区、城阳区、胶州东部），西海岸经济新区（黄岛区、胶南市） 三城联动：核心的分离加速产业的聚集，“三城”清晰独立的产业定位有利于加速环湾城市架构的形成 城市规划 公路：青龙高速开建，预计2014年完工； 铁路：积极推进“一站四路”铁路重点项目建设， 港口：“再造”一个亿吨港口； 机场：新机场一期尽快投入使用； “一站四路”建设 青龙高速建设 交通外扩：未来五年，青岛斥资1200亿元发展交通路网，加速环渤海 “两小时经济圈”、长三角“四小时经济圈”构建 城市规划 阶段二：三城产业功能升级促成环湾架构形成 阶段一：重点项目带动“三城经济” 通过世园会、火车北站、胶新铁路、董家口新港城、生态科研新城等重大项目的建设，带动产业集聚效应，促成“三城”产业分工明晰化。 “三城”建成各具特色的都市区，功能互补、相互依托，环湾架构快速形成。 以胶州湾为核心，沿“一轴三带”纵深拓展，带动次城区、重点城镇等组团发展,同时向周边辐射，形成“大青岛”统筹发展格局。 建设宜居幸福现代化国际城市，“大青岛”格局 将分“三步走” 阶段三：环湾辐射周边实现统筹发展 城市规划 功能分布 唐岛湾中心区 行政、办公、商业、金融、娱乐、居住为主，是西海岸商务中心区 修造船基地工业区 重点建设中石油、中海油，打造国际化的现代修造船基地 临港产业区 以家电电子、生物制药、科教研发和机械制造为重点产业 国际物流贸易枢纽港区 发展第三产业，建设为我国北方国际航空运中心、国际物流园区和自由贸易区 珠山国家森林公园 生态自然景观为主的风景区 北部产业区 出口加工、制造工业、高新技术产业和综合服务为主 凤凰岛旅游度假区 发展休闲度假、海上运动娱乐、海岛渔湾风情旅游，特色完善的旅游度假区 黄岛整体规划八大功能板块，以居住和港口服务、旅游度假、物流贸易和制造业基地为主，城市建设步伐加快 城市规划 本案 本项目处在开发区行政商务中心区，交通便利，配套齐全 城市规划 城市规划 新城市规划由单核向多核转变，将促进青岛其他区域快速发展。 城市内外部交通便利。 未来开发区为国家级经济新区，以二产为主。 本项目处在开发区行政商务中心区，交通便利，配套完善。 PART 2 市场研究 城市房地产市场宏观研究 区域市场研究 城市房地产开发投资情况 青岛市房地产投资总额呈逐年增长趋势，且近年增长幅度逐年加大； 2011年前三季度青岛市房地产开发投资总额583.90亿元，同比增长31.10%。 城市商品房施工情况 2011年前三季度青岛市商品房施工面积达到5304.20万平米，同比增长13.80%； 住宅施工面积达到3740.50万平米，增长13.60%。 城市商品房竣工情况 自2007年至2011年，青岛市商品房竣工面积呈现上升趋势； 2011年前三季度，商品房竣工面积受政策等因素影响，出现下滑，前三季度商品房竣工面积达428.20万平米，下降27.60%，其中住宅竣工面积324.60万平米，下降17.40%。 城市商品房销售情况 2011年前三季度，受各方面影响，青岛商品房销售面积为737.8万平米，比2010年前三季度814.10万平米下降9.4%； 其中住宅销售面积663.8万平米，较2010年前三季度746.7万平米下降11.10%；