2012年8月31日济南重汽彩虹湖项目前期产品策划报.ppt

核心问题归纳 项目处于济南东部新城区域，土地价值尚未完全体现，距离消费认知尚存在时间兑现差，如何跨越时间差，实现客户完美认知与认可，满足目标客户价值的更深层次的诉求。 项目既有诸多优势，却也存在劣势，既存在机会，同时也存在威胁，如何发挥优势，抢占机会；利用机会，克服劣势；发挥优势，转化威胁；减小劣势，避免威胁。从而引领项目寻求更高目标。 如何通过产品和规划落位来打造产品竞争力：避免平庸与大众化路线，通过产品与规划展现项目价值，整合项目价值亮点，依据市场需求，紧靠目标定位，引导规划与产品的竞争力提升。 怎样在跨越升级的市场上竞争制胜？以前瞻性的角度，依靠市场空隙，避免盲从，借力打力，塑造市场上的标杆之作。 如何通过高效营销实现企业财务目标？如何制定科学的开发模式、推广营销策略，实现速度、价值、品牌的三位合一，从而兑现财务的根本目标。 发展策略 SWOT分析 开发策略及推导模式 核心问题归纳 发展策略确定 完善产品价值体系 确立核心价值 市场和本体 在天马相城热销产品、主力诉求客户的基础上优化提升，进行项目定位及规划设计 借势天马相城 强化产品品质 打造高价值建筑产品 完善区域配套 1.项目位置及潜在规划，具备打造高端楼盘条件； 2.目前区域成熟度不高，如何利用区域潜在价值提升住宅价值？实现区域与项目互赢的发展策略； 条件与 限制 1. 对区域价值进行前期炒作，提升区域认可度； 2.充分利用政府规划，陈述区域未来发展前景，拔升区域市场影响力； 项目发展策略确定 前期概念导入 依托市场与借势天马相城开发经验，利用资源，认识限制，塑造区域市场影响力 具备引领区域发展的区域标杆型项目 后天 优势 城市重点发展区域，市政及新城规划具备较强优势； 填补区域市场空白点，引领区域价值提升； 天马相城独特优势，借势天马相城，以客户诉求为出发点进行产品定位及规划设计，创造价值新巅峰； 既有 优势 外部赋予的非核心价值点 内生的核心价值点 以打造区域标杆型项目作为本项目的核心价值点，其他要素为支撑的项目价值体系。 项目发展策略确定 价值体系梳理 利用既有外部赋予的价值点结合内部后天价值点，塑造客户诉求产品，营造项目价值体系。 前述无论外部赋予价值还是产品内部打造价值，都是物理层面的因素。而有效的推广需要将物理层面因素转化为与客户的精神共鸣； 重塑孙村片区居住新格局，作为一个价值体系，能够与潜在客户达成精神共鸣的共振点在于区域城市中心的价值概念； 天马相城的建设销售，为项目提供了准确的价值资料，项目在以后的开发建设中要借势天马相城有利资源，挖掘主力诉求客户，助力项目定位，打造项目价值巅峰，区域价值典范； 价值体系梳理 项目发展策略确定 本项目价值体系： 引领区域，塑造格局，复合联动，资源整合； 打破以往以产定销的传统模式，借助天马相城独特优势，以客户诉求点为基础，进行定位及规划设计； 在原有区域产品的基础上进行提升超越，打造颠覆区域居住格局的区域标杆楼盘； 项目发展策略确定 天马相城数据分析 天马相城数据分析 天马相城与本项目紧邻，目前项目推出的1#、2#、3#、4#、5#、7#、10#住宅楼，去化率90%以上，我公司已对项目所在的孙村片区有了深入的了解，同时掌握了大量的市场信息及客户信息，为本项目的定位及产品规划建议，在保证既得利益的前提下，实现公司利润最大化提供了准确可靠的依据； 占地面积 122728平方米 总 套 数 2899户 建筑面积 419590平方米 容 积 率 2.73? 开盘时间 预计2012年9月底10月初开盘 绿 化 率 35% 建筑风格 现代简约 交房标准 毛坯 项目简介 北区住宅项目占地面约184亩，分为Ａ、Ｂ两地块，其中B地块住宅区占地面积约140亩，为高层、小高层住宅，规划总建筑面积约23万平米，由10栋高层、6栋小高层组成；A地块为商服用地，占地约43亩，以办公公寓、酒店式公寓为主，可规划建筑面积约9万平米，由两栋办公公寓、一栋酒店式公寓及部分商业配套组成。 项目地址 高新世纪大道与经十东路之间，东距春博路860米，西临春晖路 时点价格 起价：3700元/㎡ 均价：4044元/㎡ 项目配套 中小学：孙村中学,银行：建设、齐鲁、工商、农业,邮局：高新区邮局,医院：省立医院、武警医院、省妇幼保健院,幼儿园、文化活动站、室外居民健身场地。 客群分析 主要客群孙村镇居民、孙村镇企业工作人员及部分章丘客户 天马相城数据分析 天马相城（北区）—硬件指标分析 天马相城(北区)楼栋平面图 天马相城数据分析 天马相城（北区）户型配比分析 户型 面积 套数 户型配比 销售率 两室两厅 88-105㎡ 616 21% 17% 三室两厅 130-144㎡ 724 25% 16% 四室两厅 158-180㎡ 320 11% 2%