2012年昆明动物研究所项目定位报告.ppt

各板块价格格局近2年以来都未发生变化，城市价值凸现的板块由于城市改造，未来供应巨大。 各板块主力总价区间在100万以内为阻力最小区间，各板块客户置业总价承受梯度清晰。 备注：数据筛选，排除大面积别墅类和极小面积投资产品，以居住性产品为主。 项目经济指标： 占地面积（m2)：8000 建筑面积（m2) ： 42000 总户数（户）：40 停车位（个）：300 租售情况 09年3月开盘，售价12000元/㎡ ，销售情况不佳，后改售为租赁为主，目前售价在20000元/平米以上。 租金约为110-140元/㎡/月 客户情况 主要为俊发下属企业，及其他大型企业. 昆明本地成长型中小企业 昆明本地大型企业 1、城市核心区内、昭示性和交通通达性好 2、关注租金高低 5、关注外立面形象、气派大堂、电梯个数、过道、层高、物管水平 6、承租面积主要在100-300㎡ 昆明初创型中小企业 商住楼 省内中型企业昆明办事处 1、一定的面子感和形象 2、城市核心区内、昭示性和交通通达性好 3、必须为标准写字楼 4、关注租金高低 5、关注外立面形象、气派大堂、电梯个数、过道、层高、物管水平 6、承租面积主要在200-500㎡ 国外和省外中小型企业昆明分公司或办事处 一般写字楼 省内大型企业昆明办事处 1、极佳的地段和交通通达性 2、面子感和高形象 3、甲级写字楼以上标准 4、并不关注租金高低 5、承租面积主要在500㎡以上 国外和省外大型企业昆明分公司或办事处 高档写字楼 需求特征 企业性质 档次 商务办公——昆明写字楼的使用企业，按层次可以大致划分为如下3类，他们的需求特征如下： 昆明房产格局 购买意愿较强，且这类企业数量多。1、公司成长后，开始关注公司形象 2、有了一定积累，具备购买力 购买意愿较强，且这类企业数量多。 1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地 为昆明办公用家的主力 为昆明办公用家的主力 为昆明办公用家的少数 企业数占比 购买意愿强，此类企业数量多，但部分昆明本地企业已有自己的办公场所。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地 购买意愿较强，但此类企业数量少。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地 昆明本地成长型中小企业 昆明本地大型企业 购买意愿弱。1、公司处于成长或初创期，处于现金流考虑，暂不购买 2、无力购买 昆明初创型中小企业 商住楼 省内中型企业昆明办事处 购买意愿弱。原因同国外和省外大型企业昆明分公司或办事处 国外和省外中小型企业昆明分公司或办事处 一般写字楼 省内大型企业昆明办事处 购买意愿弱。1、有购买能力，但不愿在中国或昆明沉淀资产 2、审批困难。购买写字楼涉及大量资金，需要公司总部审批，费时耗力 国外和省外大型企业昆明分公司或办事处 高档写字楼 需求特征 企业性质 档次 商务办公——昆明整体商务租赁市场，从客户分类来看，租赁客户以成长型客户为主，购买以投资客户为主。 昆明房产格局 商务办公——昆明市场写字楼将集中放量，且高端化倾向明显，但租赁相对较差，中低端办公场所主要以公寓型产品和部分优质地段住宅为主。 昆明房产格局 超5A级智能商务写字楼 20 107.3 和谐世纪 225米高楼 ，临CBD，档次高 约10 25万 吹萧巷项目 全钢结构，高档次 6 13.9万 昆钢科技大厦 99万 约10 30 4 约8 约11 办公建面 （万m2） 5A级写字楼，五星级酒店，超高层 约17万 东方首座 56栋全新5A智能商务别墅、4栋18层甲级写字楼及2栋40层超高写字楼 30 星都国际总部基地 —— 40 志远城市综合体 甲级5A写字楼 22.6 欣都龙城 5A写字楼（1栋、66层），五星级酒店 45 南亚之门 —— 价值点 —— 合计 总建面 （万m2） 项目名称 昆明没有什么大企业，像现在一些高端写字楼的客户主要为金融、保险、大型国企、外资集团的客户，但毕竟是很小的一个群体，现在高端写字楼供应太大，需求又少，所以高端写字楼比较难卖。 ——南亚风情第一城销售凌主管 环城北路 区域 旅游/贸易/数码制作公司，面积集中在40㎡左右为主 25 庭院写字楼 做电子科技公司的多，面积在60多－100多 20—30 城市之光 本地地产公司为主 50 华鑫商务楼 贸易/电子/科技等小型企业为主 35 云水楼 贸易类公司占26%，科技类35%，影视文化广告类12%，电子物流律师所各3%，金融相关18% 30 集丰写字楼 企业类型 租金（元/m2/月） 典型项目 写字楼产品方向研判 商务办公——与项目临近的环城北路区域，集中了大量中低端办