2012年长沙当代满庭春MOMA1#价格策略.ppt

价格表的形成及验证 价格表形成 权重打分 平面调差 垂直调差 整体定价思路 目前1#位置临近马路及高压电线，客户认可度相对较低，目前认筹量明显较少，但因1#为3.1期首次推售货源，考虑到后期紧凑的退货节奏，1#的定价应该为3.1期最低价格，由此引爆市场； 依据客户情况，保证中端偏上楼层价值最大化，形成橄榄型垂直差，避免产品价差过大导致的客户流失。其中：12F价值最高，以12F为跳差层，12F以下20元/层，以上15元/层,; 根据客户认筹情况，适当调整类似户型的价格差，价差不应拉的太大，造成客户流失，应合理引导客户，保证整体产品同步去化，避免剩余产品单一化。 本次价格表平面差以标准层综合打分而成，打分项依据客户购房时关注度和项目优势，选取了景观、朝向、户型面积、通风、采光、噪音等因素。 考虑到目前办卡量较低，且预计线上推广效应周期极短的问题，将推出少量特价房源作为起价噱头。 注—— 特价房源选择：建议为120平价格相对最低房源——东单元西侧顶楼及顶楼、西单元西侧底楼 特价房价格：5200元/㎡ （基准价格下调200-300元/㎡） 当代节能?中南区域 《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 当代九江满庭春ΜΟΜΛ 《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 是 当代满庭春MOMA1#价格策略 市场大势分析 宏观政策解读 周边市场表现 市场小结 国务院总理温家宝16日主持召开国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作部门分工，其中“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”赫然在列。由此可见，中央对于房地产调控的决心坚定，且从措辞来看，今年将是房地产调控政策强化执行年。即使中央换届，政策存未知因素，但整体政策环境预计不会出现较大波动； （来自0731房产网2012-03-19 文 ） 国务院近日批转发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中明确提出，适时扩大房产税试点范围。3月25日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，下一步试点房产税的城市仍未确定。齐骥同时强调，中央坚持房地产调控政策的方向不动摇，将继续促进房价合理回归，同时积极满足居民合理的住房需求。（来自搜房网2012年3月27日资讯） 在调控政策不变的大前提下，保障首套置业购房 ，银行利率初步下调，利好趋势一定程度刺激地产消费，但虽然如此，这并不意味着房地产信贷有所松绑，在楼市调控政策继续从严的背景下，银行对房地产开发贷款依然保持严控态势。（来自搜房网2012年3月21日资讯） 坚持房地产调控政策的方向不动摇，继续促进房价合理回归，同时积极满足合理住房需求。 宏观政策解读-政策背景 宏观政策解读-货币政策 中国人民银行7日晚间决定，自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。调整后，一年期存款利率为3.25%，一年期贷款利率为6.31%。这是央行时隔三年半来首次降息。 2012年6月8日起，将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。 世联认为央行此举放出了利率市场化的鲜明信号，意味着央行更倾向于用市场化的手段 ，让银行有更多的灵活选择和自由空间，货币政策有宽松新动向，因高端客户对政策敏感 性较强，对其客群置业有较大的刺激性。对本项目后期推售，实现价值突破有积极的推 动作用。 因央行在今年6月8日宣布降息，货币政策开始出现良性变化，预算着调控政策开始逐步 放松，整体市场有回暖趋势，对于项目后期价格提升具有积极促进作用 宏观政策解读-下半年预判 预计在2012年下半年，由于调控政策有所松动，需求将会得到一定释放，市场积累的房源走量速度加快，而根据市场监控，许多楼盘的开盘都集中在下半年，尤其是6月份，长沙本地开盘楼盘就达到30个项目以上，下半年市场竞争严峻，而主要销售将以去化余货为主。土地交易在今年下半年开始回暖，大中型开发商开始拿地，下半年商品房供应量将有增长，下半年长沙市场将出现价格小步快跑上扬的价格趋势。 周边市场表现-周边市场竞争情况 三期首批主要竞争项目分布： 万科城 珠江花城 英祥春天 庄园·心伽泊 海洋半岛 恒大雅苑 周边市场表现-竞品分析 项目地址 开福芙蓉北路与福元路交汇处东南角 开发商 湖南和顺置业有限公司? 规模 总占地约26.9㎡，总建筑面积约50万㎡，容积率2.52，绿化率46% 产品规划 项目包含公寓、 3+1式花园洋房、 34层高层、 17层小高层住宅、写字楼（酒店）组成 近期出货均价 6800元/㎡ （精装） 未来推货 近2周内将推出75－90㎡